Die Grundsteuerreform – Wie machen wir das in Bayern?

Die Grundsteuer wurde reformiert. Das Bundesverfassungsgericht hat die bisherigen Berechnungsgrundlagen, die Einheitswerte, als verfassungswidrig eingestuft. Bemängelt wurde vor allem, dass die Werte veraltet sind und deshalb die einzelnen Grundsteuerzahler ungleich behandelt werden. Deshalb gilt: Bis 2024 berechnet sich die Grundsteuer noch nach den Einheitswerten, ab 2025 berechnet sie sich dann nach den neuen Berechnungsgrundlagen, den Äquivalenzbeträgen oder den Grundsteuerwerten. Für Grundstücke wird in Bayern ein wertunabhängiges Flächenmodell umgesetzt. Damit wird im Gegensatz zum Bundesmodell verhindert, dass die Grundsteuer automatisch steigt.

Die neuen Berechnungsgrundlagen werden von den Finanzämtern zum Stichtag 1. Januar 2022 ermittelt. Die Städte und Gemeinden berechnen die Grundsteuer auf dieser Grundlage anhand des jeweiligen eigenen Hebesatzes und bestimmen damit die Höhe der Steuer ab dem 1. Januar 2025. Die „neue“ Grundsteuer ist also erstmalig ab 2025 zu zahlen.

Um die neuen Berechnungsgrundlagen für die Grundsteuer ermitteln zu können, müssen alle Eigentümerinnen und Eigentümer (Stichtag: 1. Januar 2022) von Grundstücken (z. B. einem Einfamilienhaus, einer Eigentumswohnung oder eines Gewerbegrundstücks) und Betrieben der Land- und Forstwirtschaft (dazu zählen z. B. auch einzelne oder mehrere land- und forstwirtschaftliche Flurstücke) eine Grundsteuererklärung einreichen. Die Grundsteuererklärung ist zwischen dem 1. Juli 2022 und dem 31. Oktober 2022 abzugeben. Hierzu wurden die Eigentümerinnen und Eigentümer am 30. März 2022 durch eine Allgemeinverfügung des Bayerischen Landesamts für Steuern öffentlich aufgefordert. Zu den Ausnahmen zur Allgemeinverfügung vergleiche Verfügung vom 31. März 2022 sowie Verfügung vom 10. Mai 2022.

Ausfüllen der Grundsteuererklärung – Wir helfen Ihnen dabei!

Die Erklärung können Sie ab dem 1. Juli 2022 abgeben. Hierfür haben Sie in Bayern drei Möglichkeiten:

  • bequem und einfach elektronisch über ELSTER - Ihr Online-Finanzamt - unter https://www.elster.de
  • als graues PDF-Formular ausschließlich zum Ausfüllen am PC und anschließendem Ausdruck
  • als grünes Papier-Formular zum handschriftlichen Ausfüllen (ab 1. Juli 2022 verfügbar in den Finanzämtern sowie den Verwaltungen der Städte und Gemeinden in Bayern)

Zur Ihrer Unterstützung steht umfangreiches Informationsmaterial zur Verfügung. Einen guten Überblick über alle vorhandenen Hilfen erhalten Sie im Grundlagen-Video. Dieses Grundlagen-Video sollten Sie sich zum Einstieg unbedingt ansehen.

Grundlagen-Video

Ihre drei Möglichkeiten zur Abgabe der Erklärung

Abgabe der Grundsteuererklärung elektronisch per ELSTER

Die Erklärung können Sie ab dem 1. Juli 2022 bequem und einfach elektronisch über ELSTER - Ihr Online-Finanzamt - unter https://www.elster.de abgeben. Sofern Sie noch kein Benutzerkonto haben, können Sie sich bereits jetzt registrieren. Bitte beachten Sie, dass die Registrierung bis zu zwei Wochen dauern kann.

Falls Eigentümerinnen und Eigentümer nicht die Möglichkeiten zur elektronischen Übermittlung der Erklärung haben, dürfen nahe Angehörige oder Steuerberater sie hierbei unterstützen. Diese können die eigene Registrierung bei ELSTER nutzen, um die Erklärung abzugeben.

Abgabemöglichkeit von ausländischen Personen bei ELSTER

Auch ausländische Personen besitzen Grundstücke und Betriebe der Land- und Forstwirtschaft in Bayern, für die eine Grundsteuererklärung abzugeben ist. Eine Abgabe der Grundsteuererklärung für diese Personen ist ab dem 1. Juli 2022 auch elektronisch über ELSTER möglich. Sofern in Deutschland nicht meldepflichtige Personen nicht bereits eine inländische Steuer-Identifikationsnummer oder Steuernummer besitzen, muss folgender Weg beschritten werden: Sie müssen zunächst beim Finanzamt Neubrandenburg eine Steuernummer für ELSTER beantragen und können sich dann mit dieser Steuernummer ganz normal als „Organisation“ unter www.elster.de registrieren. Hingewiesen sei hierbei darauf, dass sich das Finanzamt Neubrandenburg im Bundesland Mecklenburg-Vorpommern befindet. Daher ist bei der Registrierung in Mein ELSTER als Land „Mecklenburg-Vorpommern“ auszuwählen. Mit dem - durch die erhaltende Steuernummer erzeugten - ELSTER-Zertifikat kann dann die Grundsteuererklärung elektronisch abgegeben werden oder Anträge oder Belege elektronisch übermittelt werden (sobald die Verfahren zur Verfügung stehen). Unter www.elster.de sind über die Suche z. B. mit dem Suchbegriff „Ordnungsbegriff beantragen“ weitere Einzelheiten und der Antrag für das Finanzamt Neubrandenburg zu finden. Das Finanzamt Neubrandenburg ist lediglich für die Registrierung ausländischer Datenübermittler zuständig, soweit die ausländische Person kein anderes deutsches Ordnungskriterium besitzt

  • ELSTER bietet Ihnen den Vorteil, dass Ihre Daten gespeichert bleiben. Erfolgen Änderungen an der wirtschaftlichen Einheit, an der Sie weiterhin (Mit-) Eigentümerin bzw. (Mit-) Eigentümer sind, kann die neue Grundsteuererklärung nach der Änderung schnell und mit wenig Aufwand erstellt werden. Sie müssen nur die Daten austauschen, die sich geändert haben.
  • Falls Eigentümerinnen und Eigentümer nicht die Möglichkeit zur elektronischen Übermittlung der Erklärung haben, dürfen nahe Angehörige oder Steuerberater sie hierbei unterstützen. Diese können die eigene Registrierung bei ELSTER nutzen, um die Erklärung abzugeben.
  • ELSTER erspart Ihnen viel Schreibarbeit
    • Das Aktenzeichen und das Lagefinanzamt müssen pro Erklärung nur einmal eingegeben werden.
    • Beim Befüllen von bestimmten Feldern werden Auswahllisten mit passenden Werten angeboten (z. B. Dropdown-Liste mit den innerhalb der angegebenen Gemeinde möglichen Gemarkungen).
    • Gehören zur wirtschaftlichen Einheit mehrere Flurstücke innerhalb einer Gemeinde oder Gemarkung, erspart Ihnen ELSTER viel Schreibarbeit. Es muss z. B. nur einmal die Gemeinde/Gemarkung ausgewählt werden und anschließend müssen lediglich die zugehörigen Flurstücke erfasst werden.
  • Sie brauchen bei ELSTER nichts auszudrucken und die Erklärung auch nicht eigenhändig zu unterschreiben. Die Abgabe erfolgt vollständig elektronisch.
  • Der kostenlose Datenabruf der Flurstückdaten (z. B. Fläche) über den BayernAtlas-Grundsteuer ist an den richtigen Stellen in ELSTER verlinkt.

Zusätzliche Vorteile beim Ausfüllen der Erklärung für einen Betrieb der Land- und Forstwirtschaft:

  • Die Gemarkungsnummer zur eingegebenen Gemarkung müssen Sie nicht heraussuchen. Sie wird von ELSTER automatisch befüllt.
  • Da es beim land- und forstwirtschaftlichen Vermögen weitere Hauptfeststellungen (alle sieben Jahre) geben wird, bietet ELSTER eine einfache Datenübernahme aus der bisher abgegebenen Erklärung.

Die hier aufgeführten Videos sind inhaltlich weitestgehend fertiggestellt. Einzelne Punkte befinden sich noch in Überarbeitung, z.B. die Benennung einzelner Schaltflächen in Elster oder das Einblenden eines orangefarbenen Pfeiles vor dem aktuell zu befüllenden Feld. Die endgültige Fertigstellung der Videos erfolgt im Laufe des Monats Juli.

Beispielhafte Video-Ausfüllanleitungen für Grundvermögen

Einfamilienhaus im Eigentum von Ehegatten, mit Garage und Gartenhäuschen

Eigentumswohnung im Alleineigentum, mit Tiefgaragenstellplatz

Beispielhafte Video-Ausfüllanleitungen für land- und forstwirtschaftliches Vermögen

Betrieb der Land- und Forstwirtschaft (LuF) im Alleineigentum des Landwirts, mit Viehhaltung und Wohngebäude

Verpachteter Acker im Eigentum einer Erbengemeinschaft, ohne jegliche Besonderheiten

Abgabe der Grundsteuererklärung über die grauen, am PC ausfüllbaren PDFs

Die bayerischen Formulare stehen in einer grauen Variante ausschließlich zum Ausfüllen am PC und anschließendem Ausdruck bereit.
Vergessen Sie bitte nicht, Ihre Grundsteuererklärung auf Seite 4 unten des Hauptvordrucks eigenhändig zu unterschreiben!

Bitte beachten Sie: Nicht unterschriebene Erklärungen gelten als nicht abgegeben!

Beispielhafte Video-Ausfüllanleitungen für Grundvermögen

Einfamilienhaus im Eigentum von Ehegatten, mit Garage und Gartenhäuschen

Eigentumswohnung im Alleineigentum, mit Tiefgaragenstellplatz

Beispielhafte Video-Ausfüllanleitungen für land- und forstwirtschaftliches Vermögen

Betrieb der Land- und Forstwirtschaft im Alleineigentum des Landwirts, mit Viehhaltung und Wohngebäude

Verpachteter Acker im Eigentum einer Erbengemeinschaft, ohne jegliche Besonderheiten

Abgabe der Grundsteuererklärung über die grünen Papierformulare

Ab dem 1. Juli 2022 stehen die bayerischen Formulare in einer grünen Variante zum handschriftlichen Ausfüllen in den Finanzämtern sowie den Verwaltungen der Städte und Gemeinden in Bayern zur Verfügung.

Beispielhafte Video-Ausfüllanleitungen für Grundvermögen

Einfamilienhaus im Eigentum von Ehegatten, mit Garage und Gartenhäuschen

Eigentumswohnung im Alleineigentum, mit Tiefgaragenstellplatz

Beispielhafte Video-Ausfüllanleitungen für land- und forstwirtschaftliches Vermögen

Betrieb der Land- und Forstwirtschaft im Alleineigentum des Landwirts, mit Viehhaltung und Wohngebäude

Verpachteter Acker im Eigentum einer Erbengemeinschaft, ohne jegliche Besonderheiten

Fragen und Antworten zum Ausfüllen Ihrer Grundsteuererklärung (FAQ)

  • Eigentümerinnen und Eigentümer eines Grundstücks
  • Eigentümerinnen und Eigentümer eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft
  • Bei Grundstücken, die mit einem Erbbaurecht belastet sind: die Erbbauberechtigten
  • Bei Gebäuden auf fremdem Grund und Boden:

    für den Grund und Boden die Eigentümerinnen oder Eigentümer des Grund und Bodens

    und

    für die Gebäude die (wirtschaftlichen) Eigentümerinnen oder (wirtschaftlichen) Eigentümer des Gebäudes

Befindet sich das Grundstück bzw. der Betrieb der Land- und Forstwirtschaft im Eigentum mehrerer Personen bzw. Gemeinschaften (Miteigentum), müssen diese gemeinsam eine Grundsteuererklärung abgeben.

Geben Sie bitte für jede wirtschaftliche Einheit eine Grundsteuererklärung ab.

Was ist eine wirtschaftliche Einheit?

Es gibt zwei Vermögensarten: das land- und forstwirtschaftliche Vermögen und das Grundvermögen. Flurstücke und Gebäude, die land- und forstwirtschaftlich genutzt werden, gehören in der Regel zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen. Werden sie nicht land- und forstwirtschaftlich genutzt, gehören sie zum Grundvermögen.

Eine wirtschaftliche Einheit des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens ist der Betrieb der Land- und Forstwirtschaft und eine wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens ist das Grundstück.

Der Begriff „Grundstück“ ist dabei nicht gleichbedeutend mit dem Begriff des Grundstücks im Sinne des bürgerlichen Rechts oder im Sinne des allgemeinen Sprachgebrauchs.

Zu einer wirtschaftlichen Einheit werden Flurstücke und Gebäude zusammengefasst, die

  • die gleiche Vermögensart haben,
  • zusammen genutzt werden und
  • derselben Eigentümerin bzw. demselben Eigentümer oder denselben Eigentümerinnen bzw. denselben Eigentümern gehören.

Trifft einer dieser Punkte nicht zu, können die Flurstücke und Gebäude nicht zu einer wirtschaftlichen Einheit zusammengefasst werden. Es liegen dann mehrere wirtschaftliche Einheiten vor.

Ausnahme: Flurstücke und Gebäude werden auch dann zusammengefasst, wenn sie teilweise dem einen und teilweise dem anderen Ehegatten oder Lebenspartner im Sinne des Lebenspartnerschaftsgesetzes gehören (Art. 1 Absatz 4 Satz 1 BayGrStG).

Was gehört zur wirtschaftlichen Einheit?

Zur wirtschaftlichen Einheit Grundstück gehören

  • der Grund und Boden und
  • die Gebäude und Gebäudeteile.

Als Grundstück gilt z.B. ein Bauplatz, ein Einfamilienhaus, eine Eigentumswohnung, ein Mehrfamilienhaus, eine Ladeneinheit im Teileigentum, ein Gewerbegrundstück, ein Industriegrundstück etc., jeweils mit dem zugehörigen Grund und Boden (Flurstücksfläche/n).

Jedes Wohnungseigentum und jedes Teileigentum bildet eine eigene wirtschaftliche Einheit. Zu der wirtschaftlichen Einheit gehört jeweils die anteilige Gebäudefläche und die anteilige Flurstücksfläche.

Gehört zu einem Grundstück (z.B. Eigentumswohnung, Reihenhaus, Gewerbegrundstück) auch eine oder mehrere Garagen, sind sie in die wirtschaftliche Einheit einzubeziehen (Art. 1 Absatz 1 Satz 1 BayGrStG i.V.m. § 244 Absatz 2 Satz 1 BewG). Es kommt dabei nicht darauf an, ob sich die Garagen auf dem Grundstück oder auf einem Grundstück in der näheren Umgebung befinden. Dies gilt auch für Stellplätze, an denen ein Sondereigentum eingeräumt wurde.

Bei einem Grundstück mit Erbbaurecht, sind die Gebäude im Erbbaurecht und der mit einem Erbbaurecht belastete Grund und Boden zu einer wirtschaftlichen Einheit zusammenzufassen.

Gehört das Gebäude ausnahmsweise einer anderen Eigentümerin oder einem anderen Eigentümer als das Flurstück (Gebäude auf fremdem Grund und Boden), gibt es zwei wirtschaftliche Einheiten: zum einen allein das Gebäude und zum anderen allein der Grund und Boden.

Flurstücke des Grundvermögens, die außerhalb des Freistaats Bayern liegen, gehören nicht zur wirtschaftlichen Einheit Grundstück. Für diese ist keine bayerische Grundsteuererklärung abzugeben. Bitte informieren Sie sich bei dem zuständigen, außerhalb des Freistaats Bayern gelegenen Finanzamt darüber, wie diese Flurstücke besteuert werden.

Zur wirtschaftlichen Einheit Betrieb der Land- und Forstwirtschaft gehören:

  • aktive Landwirtschafts-, Forstwirtschafts-, Gartenbau- oder Fischereibetriebe
  • ruhende Landwirtschafts-, Forstwirtschafts-, Gartenbau- oder Fischereibetriebe
  • einzelne bzw. mehrere land- und forstwirtschaftliche Flurstücke (verpachtet oder ungenutzt)

Nicht zu einem Betrieb der Land- und Forstwirtschaft, sondern zu einer wirtschaftlichen Einheit Grundstück, gehören:

  • Wohngebäude
  • Grund und Boden, der nicht land- und forstwirtschaftlich genutzt wird
  • Gebäude und Gebäudeteile, die nicht land- und forstwirtschaftlich genutzt werden

Land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke werden dem Eigentümer, nicht dem Nutzer zugerechnet.

Land- und forstwirtschaftlich genutzte Flurstücke, die außerhalb des Freistaats Bayern (Baden-Württemberg, Hessen, Sachsen oder Thüringen) liegen, aber zusammen mit bayerischen Flurstücken genutzt werden, gehören zu einer wirtschaftlichen Einheit. Bezüglich der Frage, in welchem Bundesland die Erklärung für diese wirtschaftliche Einheit abzugeben ist, beachten Sie bitte die Ausführungen unter „Wo muss ich die Grundsteuererklärung abgeben?“ in der „Anleitung zur Grundsteuererklärung Hauptvordruck (BayGrSt 1)“

Bitte denken Sie daran, die Erklärung mit den erforderlichen Anlagen abzugeben. Welche das sind, sehen Sie in der folgenden Aufstellung:

immer erforderlich:
Grundsteuererklärung – Hauptvordruck
BayGrSt 1
bei mehr als zwei Miteigentümerinnen bzw. Miteigentümern:
Anlage Miteigentümer/-innen
BayGrSt 1A
und immer
entweder
bei:
Grundvermögen
(= alles was nicht land- und forstwirtschaftliches Vermögen ist, das heißt unbebaute und bebaute Grundstücke z.B.
  • Baugrundstücke,
  • Wohngrundstücke,
  • gemischt genutzte Grundstücke,
  • etc
Anlage Grundstück
BayGrSt 2
Eintragbar sind bis zu 5 Flurstücke und bis zu 15 Gebäude bzw. Gebäudeteile eines Grundstücks.
Sofern ein Grundstück mehr Flurstücke oder mehr Gebäude bzw. Gebäudeteile umfasst, werden zusätzliche Anlagen Grundstück benötigt.
gegebenenfalls:
BayGrSt 4

für Anträge auf Grundsteuerbefreiungen und/ oder Ermäßigungen der Grundsteuermesszahl

(Hinweis: für die allgemeine Ermäßigung von Wohnflächen in Höhe von 30% gem. Art. 4 Abs. 1 S. 2 BayGrStG ist keine gesonderte Anlage BayGrSt 4 notwendig, die Berücksichtigung erfolgt automatisch)

oder
bei:
land- und forstwirtschaftlichem Vermögen
  • aktive Landwirtschafts-, Forstwirtschafts-, Gartenbau- oder Fischereibetriebe
  • ruhende Landwirtschafts-, Forstwirtschafts-, Gartenbau- oder Fischereibetriebe
  • einzelne bzw. mehrere land- und forstwirtschaftliche Flurstücke (verpachtet oder ungenutzt)
Anlage Land- und Forstwirtschaft
BayGrSt 3
Eintragbar sind bis zu 5 Flurstücke mit jeweils bis zu 8 Nutzungen.
Für weitere Flurstücke werden zusätzliche Anlagen Land- und Forstwirtschaft benötigt.
gegebenenfalls wenn Tierhaltung vorhanden ist (gezogene und erzeugte Tiere)
Anlage Tierbestand
BayGrSt 3A
gegebenenfalls:
Anlage Grundsteuerbefreiung/ -ermäßigung
BayGrSt 4

für Anträge auf Grundsteuerbefreiungen und/ oder Ermäßigungen der Grundsteuermesszahl

(Hinweis: für die allgemeine Ermäßigung von Wohnflächen in Höhe von 30% gem. Art. 4 Abs. 1 S. 2 BayGrStG ist keine gesonderte Anlage BayGrSt 4 notwendig, die Berücksichtigung erfolgt automatisch)

gegebenenfalls:
Anlage Grundsteuerbefreiung/ -ermäßigung
BayGrSt 4

für Anträge auf Grundsteuerbefreiungen und/ oder Ermäßigungen der Grundsteuermesszahl

(Hinweis: für die allgemeine Ermäßigung von Wohnflächen in Höhe von 30% gem. Art. 4 Abs. 1 S. 2 BayGrStG ist keine gesonderte Anlage BayGrSt 4 notwendig, die Berücksichtigung erfolgt automatisch)

Im Zusammenhang mit der Anlage Grundstück (BayGrSt 2) wird die Anlage Grundsteuerbefreiung/ -ermäßigung (BayGrSt 4) nur benötigt für die Erklärung von

  • Grundsteuerbefreiungen

und/ oder

  • Ermäßigungen der Grundsteuermesszahl
    Eine Ermäßigung der Grundsteuermesszahl kommt hierbei in der Regel nur bei bebauten Grundstücken in Betracht. Mögliche Ermäßigungen und Voraussetzungen können Sie der Anleitung zur Anlage Grundsteuerbefreiung/ -ermäßigung (BayGrSt 4) „Liste der Ermäßigungen der Grundsteuermesszahl“ entnehmen. (Hinweis: für die allgemeine Ermäßigung von Wohnflächen in Höhe von 30% gem. Art. 4 Abs. 1 S. 2 BayGrStG ist keine gesonderte Anlage BayGrSt 4 notwendig, die Berücksichtigung erfolgt automatisch von Amts wegen.)

Im Zusammenhang mit der Anlage Land- und Forstwirtschaft (BayGrSt 3) wird die Anlage Grundsteuerbefreiung/ -ermäßigung (BayGrSt 4) nur benötigt für die Erklärung von Grundsteuerbefreiungen.

Die benötigten Daten für die Erklärungsabgabe finden Sie in Ihren eigenen Unterlagen. Dies sind:

  • für das Aktenzeichen und die Lagedaten:
    das Informationsschreiben des Finanzamts, sofern Sie eines erhalten haben, oder der letzte Einheitswertbescheid bzw. Grundsteuermessbescheid.
  • für die Steuernummer, das Wohnsitz- /Betriebsstättenfinanzamt und die Identifikationsnummer:
    der Einkommensteuerbescheid bzw. Körperschaftsteuerbescheid.
  • für die Eingabe der Flurstücksdaten:
    der Datenabruf aus dem BayernAtlas-Grundsteuer, der Notarvertrag, Katasterauszug oder Grundbuchauszug.
  • für die Angabe der Gebäudeflächen:
    die Wohnflächenberechnung und Nutzflächenberechnung oder hilfsweise den Bauplan.

Erläuterungen zu Begriffen (z. B. Gemarkung, Flurstück) finden Sie auch in den Anleitungen zu den Erklärungsformularen.

Informationsschreiben

Die bayerische Finanzverwaltung versendet seit 30.03.2022 Informationsschreiben an Eigentümerinnen und Eigentümer von wirtschaftlichen Einheiten des Grundvermögens oder des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens. Die Schreiben gehen an natürliche Personen mit Wohnsitz in Deutschland. Befindet sich ein Flurstück im Eigentum mehrerer Personen, wird das Schreiben nur an eine Miteigentümerin bzw. einen Miteigentümer versandt.

Neben allgemeinen Informationen zur Erklärungsabgabe finden Sie im Informationsschreiben

  • das Lagefinanzamt
  • das Aktenzeichen
  • die Lagebezeichnung
für Ihr Grundstück oder Ihren Betrieb der Land- und Forstwirtschaft.

Einheitswertbescheid / Grundsteuermessbescheid

Das Lagefinanzamt, das Aktenzeichen sowie die Lagebezeichnung können Sie auch Ihrem letzten Einheitswertbescheid oder Grundsteuermessbescheid entnehmen. Bitte achten Sie darauf, dass das Aktenzeichen 17-stellig sein muss.

Einkommensteuerbescheid bzw. Körperschaftssteuerbescheid

Als Steuernummer tragen Sie bitte - falls vorhanden - Ihre Einkommen- bzw. Körperschaftsteuernummer ein. Diese finden Sie auf Ihrem letzten Einkommen- bzw. Körperschaftsteuerbescheid. Falls für Sie ein bayerisches Finanzamt zuständig ist, hat Ihre Steuernummer elf Stellen.

Die Identifikationsnummer können Sie der Mitteilung des Bundeszentralamts für Steuern oder auch Ihrem letzten Einkommensteuerbescheid entnehmen. Sollte Ihnen Ihre Identifikationsnummer nicht bekannt sein, können Sie diese beim Bundeszentralamt für Steuern (www.bzst.de) erfragen.

Datenabruf aus dem BayernAtlas-Grundsteuer

Näheres zum Abruf und zur Verwendung des BayernAtlas-Grundsteuer finden Sie unter dem Punkt „Wie funktioniert der Datenabruf aus dem BayernAtlas-Grundsteuer?“

Auszug aus dem Liegenschaftskataster

Das Liegenschaftskataster wird an den Ämtern für Digitalisierung, Breitband und Vermessung geführt. Dem Auszug aus dem Liegenschaftskataster können Sie Angaben über Flurstücke, wie Lage, Flurnummer, Fläche der Flurnummer(n) in m², tatsächliche Nutzung, Beschreibung der Gebäude, Angaben zur Bodenschätzung und die Eigentümerdaten entnehmen. Bitte beachten Sie, dass für die Angaben in Ihrer Erklärung zur Hauptfeststellung die aktuellen Daten zum Stichtag 1. Januar 2022 relevant sind. Sollte Ihnen Ihr Katasterauszug nicht mehr vorliegen oder dieser veraltet sein, können Sie die Daten kostenlos im Zeitraum vom 1. Juli bis 31. Dezember 2022 abrufen, vgl. Punkt „Wie funktioniert der Datenabruf aus dem BayernAtlas-Grundsteuer?“

Bei Wohnungs- und Teileigentum enthält der Katasterauszug Angaben zu dem/den Miteigentumsanteil(en) am Grundstück.

Grundbuchauszug

Liegt Ihnen ein Grundbuchauszug vor, können Sie diesem unter anderem

  • die Grundbuchblattnummer
  • die Flurstücksnummer
  • die amtliche Fläche
  • Eigentumsanteile (bei Wohnungs- oder Teileigentum)

entnehmen.

Als Eigentümerin oder Eigentümer können Sie das Grundbuch kostenlos einsehen. Die Einsicht kann bei jedem bayerischen Grundbuchamt genommen werden und muss nicht zwingend bei dem Grundbuchamt erfolgen, in dessen Bezirk das betroffene Grundstück liegt.

Die Grundbuchblattnummer finden Sie auch in notariellen Urkunden (zum Beispiel über den Kauf oder die Finanzierungsgrundschuld), aus den grundbuchamtlichen Eintragungsbekanntmachungen oder Kostenrechnungen sowie den kostenpflichtigen Auszügen aus dem Liegenschaftskataster.

Notarvertrag

Dem notariellen Kauf- bzw. Schenkungsvertrag können Sie Angaben zum Grundbuchblatt, der Gemarkung, der Nummer des Flurstücks und der Fläche des / der Flurstück(e) entnehmen, soweit sich zwischenzeitlich keine Änderung ergeben hat. Bei Wohnungs- und Teileigentum enthält der Notarvertrag weiterhin Angaben zu dem / den Miteigentumsanteil(en) am Grundstück.

Wohnflächenberechnung und Nutzflächenberechnung oder Bauplan

Der Wohnflächenberechnung können Sie die Wohnfläche entnehmen. Die Wohnfläche wird grundsätzlich nach der ab 1. Januar 2004 gültigen Wohnflächenverordnung ermittelt. Ist die Wohnfläche zulässigerweise bis zum 31.12.2003 nach II. Berechnungsverordnung berechnet worden und haben sich keine baulichen Änderungen ergeben, kann die Wohnfläche der II. Berechnungsverordnung entnommen werden.Die Wohnfläche ist auch in den Bauunterlagen, dem Mietvertrag oder der Nebenkostenabrechnung ersichtlich. Bei Eigentumswohnungen ist die Wohnfläche auch aus der Wohngeldabrechnung ersichtlich. Für weitere Informationen zur Wohnfläche beachten Sie bitte die Punkte zur Wohnfläche bei den Fragen zur Anlage Grundstück. Liegt Ihnen z. B. eine Nutzflächenberechnung nach DIN 277 vor, können Sie der Berechnung die Angabe zur Nutz- oder Nutzungsfläche entnehmen.

Für den Stichtag 1. Januar 2022 werden über das Internetportal BayernAtlas der Bayerischen Vermessungsverwaltung ausgewählte Daten aus dem Liegenschaftskataster im Zeitraum vom 1. Juli 2022 bis zum 31. Dezember 2022 kostenlos zur Verfügung gestellt. Dies sind:

  • Flurstücksnummer
  • Amtliche Fläche
  • Gemeindenamen
  • Gemarkungsname und Gemarkungsnummer
  • Tatsächliche Nutzung mit den zugehörigen Flächenanteilen
  • (Gesamt-)Ertragsmesszahl für landwirtschaftliche Flächen

Der Veröffentlichung ausgewählter Daten im Internet können Sie als Eigentümerin oder als Eigentümer des Flurstücks gegenüber dem Landesamt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung widersprechen (www.ldbv.bayern.de).

Hier ist zunächst die Jahreszahl für den Feststellungszeitpunkt, auch Stichtag genannt, zu ergänzen:

  • Für die aktuelle Hauptfeststellung ist dies der 1. Januar 2022, die Erklärung ist bis 31. Oktober 2022 abzugeben (siehe Allgemeinverfügung).
  • Bei allen Änderungen an der wirtschaftlichen Einheit, wie z. B. Neubau, Abriss, Erweiterung, Wegfall der Steuerbefreiung oder Teilungserklärung, ist der 1. Januar des Jahres einzutragen, das auf die Änderung folgt. Die Erklärung ist bis 31. März des Folgejahres abzugeben.
    Beispiel: Bei einem Neubau eines Wohnhauses, das am 17. März 2022 bezugsfertig ist, ist der Feststellungszeitpunkt der 1. Januar 2023. In diesem Fall ist die Erklärung bis zum 31. März 2023 abzugeben.

Das Aktenzeichen ist immer 17-stellig. Sie finden es

  • auf dem letzten Einheitswertbescheid bzw. Grundsteuermessbescheid Abbildung Einheitswertbescheid mit hervorgehobenem Aktenzeichen
  • oder, sofern Sie eines erhalten haben, auf dem Informationsschreiben Abbildung Informationsschreiben mit hervorgehobenem Aktenzeichen Abbildung Mitteilung über ein neues Aktenzeichen mit hervorgehobenem Aktenzeichen

Das Lagefinanzamt ist das Finanzamt, in dessen Bereich das betreffende Grundstück bzw. der betreffende Betrieb der Land- und Forstwirtschaft liegt.

Wenn sich das Grundstück oder der Betrieb auf die Bezirke mehrerer Finanzämter erstreckt, ist die Erklärung bei dem Finanzamt einzureichen, in dessen Bezirk der wertvollste Teil liegt.

Ersichtlich ist das Lagefinanzamt ebenfalls

  • auf dem letzten Einheitswertbescheid
    Abbildung Einheitswertbescheid mit hervorgehobenem Lagefinanzamt
  • oder, sofern Sie eines erhalten haben, auf dem Informationsschreiben
    Abbildung Informationsschreiben mit hervorgehobenem Lagefinanzamt Abbildung Mitteilung über ein neues Aktenzeichen mit hervorgehobenem Lagefinanzamt

Für eine Hauptfeststellung, wie es zum 1. Januar 2022 der Fall ist, ist eine „1“ ist einzutragen.

Hinweis: Auf einen Hauptfeststellungszeitpunkt müssen für alle wirtschaftlichen Einheiten – egal ob Betriebe der Land- und Forstwirtschaft oder Grundstücke – entsprechende Grundsteuererklärungen abgegeben werden.

Für Grundstücke gibt es keine weiteren Hauptfeststellungen.

Für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft wird alle sieben Jahre eine neue Hauptfeststellung durchgeführt. Das bedeutet, dass unabhängig davon, ob sich am Betrieb etwas geändert hat oder nicht, die Grundsteuerwerte neu ermittelt werden. Der Stichtag für die zweite Hauptfeststellung ist somit der 1. Januar 2029.

Wenn es sich nicht um einen Hauptfeststellungszeitpunkt handelt, sind alle Veränderungen am Grundstück bzw. am Betrieb der Land- und Forstwirtschaft anzuzeigen und eine Grundsteuererklärung abzugeben. Dabei sind folgende Feststellungsarten zu unterscheiden und zum jeweiligen Stichtag die entsprechende Feststellung auszuwählen.

Eine „2“ ist für eine Nachfeststellung einzutragen:
Eine Nachfeststellung ist veranlasst, wenn eine wirtschaftliche Einheit neu entstanden ist. Die Teilung eines Grundstücks in Parzellen oder auch die Teilung eines Grundstücks in Wohnungs- und / oder Teileigentum sind typische Beispiele dafür.
Die Nachfeststellung ist aber auch auszuwählen, wenn eine bestehende wirtschaftliche Einheit zum ersten Mal besteuert wird. Das heißt, wenn der Grund für die Grundsteuerbefreiung wegfällt.

Eine „3“ ist bei Fortschreibung(en) einzutragen:

Fortschreibungen sind immer dann veranlasst, wenn sich etwas an den

  • Flächen von Grund und Boden und / oder den Gebäuden,
  • Beträgen bzw. am Wert

der wirtschaftlichen Einheit ändert, z. B. weil Baumaßnahmen durchgeführt wurden, sich die Größe der Flächen oder die Nutzung geändert hat oder eine Grundsteuermesszahlermäßigung weggefallen ist.

Ein reiner Eigentümerwechsel durch z. B. Kauf, Erbfall oder Schenkung muss dem Finanzamt gegenüber nicht erklärt werden. Diese Sachverhalte werden dem Finanzamt von den zuständigen Behörden mitgeteilt und von Amts wegen durchgeführt.

Eine „4“ ist für eine Aufhebung einzutragen:

Eine Aufhebung ist veranlasst, wenn eine wirtschaftliche Einheit

  • wegfällt, z. B. aufgrund Teilung in Wohnungseigentum, oder
  • aufgrund einer vollständigen Grundsteuerbefreiung nicht mehr besteuert wird.

Bei Art der wirtschaftlichen Einheit ist auszuwählen, ob es sich um ein

  • unbebautes Grundstück,
  • bebautes Grundstück oder
  • um einen Betrieb der Land- und Forstwirtschaft handelt.

Bei der Art der wirtschaftlichen Einheit ist die entsprechende Ziffer 1 bis 3 einzutragen.

Handelt es sich um ein unbebautes Grundstück ist hier eine „1“ einzutragen.

Ein unbebautes Grundstück ist ein Grundstück, das nicht zu einem Betrieb der Land- und Forstwirtschaft gehört und auf dem sich keine benutzbaren Gebäude befinden. Ein Gebäude ist dann als benutzbar einzustufen, wenn es bezugsfertig ist; eine Bauabnahme ist nicht notwendig. Grundstücke mit zerstörten oder dem Verfall preisgegebenen Gebäuden gelten als unbebaut. Ein Gebäude ist dem Verfall preisgegeben, wenn das Gebäude nicht mehr dauerhaft benutzt werden kann. Als unbebaute Grundstücke gelten auch baureife Grundstücke (das heißt, dass das Grundstück in einem Bebauungsplan als Bauland ausgewiesen und eine sofortige Bebauung möglich ist). Ein Grundstück gilt auch dann als unbebaut, wenn alle auf dem Grundstück errichteten Bauwerke insgesamt eine Gebäudefläche von weniger als 30 m² haben.

Dies gilt nicht

  • für Garagen, die eine eigene wirtschaftliche Einheit bilden, zu einer Wohnnutzung gehören und weniger als 30 m² Gebäudefläche haben
  • wenn die Gebäudefläche der wirtschaftlichen Einheit nur deshalb weniger als 30 m² beträgt, weil das Bauwerk z. B. in Wohnungseigentum und / oder Teileigentum aufgeteilt ist, das Bauwerk aber insgesamt mehr als 30 m² Gebäudefläche hat

Handelt es sich um ein bebautes Grundstück ist hier eine „2“ einzutragen.

Ein bebautes Grundstück ist ein Grundstück im Grundvermögen, auf dem sich benutzbare Gebäude befinden. Ein Gebäude ist benutzbar, wenn es bezugsfertig ist und somit den künftigen Nutzern die bestimmungsgemäße Nutzung nach objektiven Gesichtspunkten zugemutet werden kann. Eine Bauabnahme ist nicht notwendig. Wird ein Gebäude in Bauabschnitten errichtet, ist der bezugsfertige Teil als benutzbares Gebäude anzusehen.

Als bebautes Grundstück gelten auch

  • bei einem Gebäude auf fremdem Grund und Boden beide wirtschaftliche Einheiten (Grund und Boden sowie Gebäude)
  • Grundstücke, auf denen sich Gebäude oder Anlagen für Zwecke des Zivilschutzes befinden, die bei der Ermittlung des Grundsteueräquivalenzbetrags der Nutzflächen unberücksichtigt bleiben.

Handelt es sich um einen Betrieb der Land- und Forstwirtschaft ist hier eine „3“ einzutragen.

Zum Betrieb der Land- und Forstwirtschaft gehören

  • der Grund und Boden
  • Wirtschaftsgebäude (die einem Betrieb der Land- und Forstwirtschaft dauernd zu dienen bestimmt sind, z. B. Ställe, Scheunen oder Schuppen)
  • ehemalige Wirtschaftsgebäude, soweit sie keine andere Zweckbestimmung erhalten haben
  • stehende Betriebsmittel (z. B. Maschinen, Ackergeräte oder Milchkühe)
  • umlaufende Betriebsmittel (z. B. Saatgut, Düngemittel oder Holz)

Nicht zum Betrieb der Land- und Forstwirtschaft gehören

  • Wohngebäude (z. B. Betriebsleiterwohnung, Altenteilerwohnung, Wohnungen für Angestellte des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft oder Ferienwohnungen)
  • Grund und Boden, der nicht land- und forstwirtschaftlich genutzt wird
  • Gebäude und Gebäudeteile, die nicht land- und forstwirtschaftlich genutzt werden

Als Betrieb der Land- und Forstwirtschaft gelten auch einzelne land- und forstwirtschaftlich nutzbare Flächen, die ungenutzt, selbstgenutzt oder verpachtet sind.

Land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen (mit Ausnahme der Hofstelle) gehören nicht zu einem Betrieb der Land- und Forstwirtschaft, wenn

  • sie in einem Bebauungsplan als Bauland festgesetzt sind, die sofortige Bebauung möglich ist und die Bebauung innerhalb des Plangebiets in benachbarten Bereichen begonnen hat oder schon durchgeführt ist

oder

  • zu erwarten ist, dass sie innerhalb von sieben Jahren zu anderen Zwecken, wie z. B. als Bauland, Gewerbeland oder Industrieland genutzt werden.

Der Wohnteil des Betriebsinhabers eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft, die Altenteilerwohnung sowie die Wohnungen für Mitarbeiter im land- und forstwirtschaftlichen Betrieb gehören nicht zur wirtschaftlichen Einheit Betrieb der Land- und Forstwirtschaft, sondern bilden im neuen Recht eine oder mehrere eigene wirtschaftliche Einheiten des Grundvermögens.

Für diese Wohnflächen, die in engem räumlichen Zusammenhang mit einem Betrieb der Land- und Forstwirtschaft stehen, kann unter bestimmten Voraussetzungen eine Steuerermäßigung in Frage kommen. Details hierzu finden Sie in der „Liste der Ermäßigungen der Grundsteuermesszahl“ zur Nummer „01“ in der Anleitung zur Anlage Grundsteuerbefreiung/ -ermäßigung (BayGrSt 4).

Für diese wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens ist eine separate Grundsteuererklärung als bebautes Grundstück abzugeben.

Erläuterungen zum neuen Aktenzeichen für einen Wohnteil des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft finden Sie hier.

Wie die dazugehörigen Umgriffsflächen ermittelt werden können, wird in den Fragen unter dem Punkt „Wie wird die Umgriffsfläche ermittelt?“ näher erläutert (mit Video zur „Nutzung des BayernAtlas-Grundsteuer“).

Wie die Formulare für einen Wohnteil eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft konkret auszufüllen sind, wird im Video „Wohngebäude Land- und Forstwirtschaft“ im Detail erklärt.

Die Umgriffsfläche z. B. eines Wohnteils eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft wird für die Ermittlung des „Zur wirtschaftlichen Einheit gehörenden Anteils“ bei den Angaben zum Grund und Boden, Flurstücke, auf der Anlage Grundstück (BayGrSt 2) benötigt.

Umgriffsfläche ist die bebaute Fläche samt Umgriff nach der Verkehrsauffassung.

Zum Umgriff gehört beispielsweise

  • der Hausgarten
  • der Zufahrtsweg
  • der Eingangsbereich bzw. Vorgarten oder
  • die Terrasse.

Wie Sie die entsprechenden Flächen im Formular eintragen finden Sie unter dem Punkt „Angaben zum Grund und Boden – Flurstücke“.

Abbildung BayerAtlas mit markierter Umgriffsfläche

Ein anschauliches Beispiel zum Messen der Umgriffsfläche finden Sie im

Eine verbleibende Fläche, die nach der Verkehrsauffassung nicht eindeutig zugeordnet werden kann, ist hilfsweise nach dem Verhältnis der jeweiligen bebauten Fläche des Gebäudes zur bebauten Fläche aller Gebäude zu ermitteln.

Näheres dazu finden Sie in den koordinierten Erlassen der obersten Finanzbehörden der Länder vom 9. November 2021.

Anwendung des Siebenten Abschnitts des Zweiten Teils des Bewertungsgesetzes zur Bewertung des Grundbesitzes (land- und forstwirtschaftliches Vermögen) für die Grundsteuer ab 1. Januar 2022.

Tragen Sie bitte auf dem Hauptvordruck in Zeile 5 – 7 die

  • Anschrift mit Straße, Hausnummer, Postleitzahl und Ort

des Grundstücks bzw. des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft ein.

Sofern Straße bzw. Hausnummer nicht vorhanden sind, füllen Sie bitte die Zeilen 7 – 9 aus und tragen Sie dort

  • Postleitzahl, Ort, Gemarkung, Nummer des Grundbuchblatts (soweit vorhanden) und Flurstücksnummer mit Zähler und Nenner des Hauptflurstücks

ein.

Geben Sie hier bitte an, wem das Grundstück oder der Betrieb der Land- und Forstwirtschaft gehört und tragen Sie hierfür die jeweils zutreffende Ziffer (z. B. „0“ für Alleineigentum oder „4“ für Ehegatten) ein. Bei einem Erbbaurecht geben Sie bitte die Rechtsform des Erbbauberechtigten an.

Nähere Erläuterungen zu den einzelnen Eigentumsverhältnissen finden Sie in der Anleitung zur Grundsteuererklärung - Hauptvordruck (BayGrSt 1).

Bei Eigentumsverhältnis „5“ und „6“ (Erben- bzw. Bruchteilsgemeinschaft) oder „7“ bis „9“ (Grundstücksgemeinschaften) ohne geschäftsüblichen Namen geben Sie bitte hier Name und Anschrift der entsprechenden Gemeinschaft an.

Sollte eine Gemeinschaft keine Anschrift haben, muss dieser Bereich nicht ausgefüllt werden.

Hier wird jeder Eigentümer bzw. Miteigentümer eingetragen.

Auf dem Hauptvordruck (BayGrSt 1) ist Platz für bis zu zwei (Mit-)Eigentümer bzw. (Mit-)Eigentümerinnen. Für weitere Miteigentümer bzw. Miteigentümerinnen verwenden Sie bitte eine oder mehrere Anlage(n) Miteigentümer/innen (BayGrSt 1A).

Füllen Sie bitte den Bereich folgendermaßen aus:

  • laufenden Nummer, beginnend mit "001"
  • zutreffender Anredeschlüssel (z.B. "02" für "Herrn")
  • Titel bzw. akademischer Grad
  • Vorname
  • Name
  • Geburtsdatum
  • Identifikationsnummer
  • Straße und Hausnummer
  • Postleitzahl, ggf. Postfach, und Ort
  • ggf. Auslandsanschrift
  • Wohnsitz- bzw. Betriebsstättenfinanzamt
  • Steuernummer
  • Anteil an der wirtschaftlichen Einheit (z. B. für 1/1 bei Zähler „1“ und bei Nenner „1“ oder für 1/3 bei Zähler „1“ und bei Nenner „3“); weitere Erläuterungen hierzu finden Sie unter dem Punkt „Anteil an der wirtschaftlichen Einheit“ in den Fragen.

Die Identifikationsnummer können Sie entweder dem letzten Einkommensteuerbescheid oder der Mitteilung des Bundeszentralamts für Steuern entnehmen: Abbildung Einkommensteuerbescheid mit hervorgehobener Identifikationsnummer

Sollte Ihnen Ihre Identifikationsnummer nicht bekannt sein, können Sie diese beim Bundeszentralamt für Steuern (www.bzst.de) erfragen.

Ihre Steuernummer bzw. Ihr Finanzamt können Sie ebenfalls Ihrem letzten Einkommensteuer bzw. Körperschaftsteuerbescheid entnehmen: Abbildung Einkommensteuerbescheid mit hervorgehobener Steuernummer und Finanzamt

Der Anteil an der wirtschaftlichen Einheit wird immer in Bruchschreibweise angegeben. Welcher Anteil dem jeweiligen Eigentümer gehört, steht z. B. im Grundbuch unter der Rubrik „Eigentümer“ oder im Katasterauszug bei „Angaben zum Eigentum“.

Gehört ein Grundstück beispielsweise Hans Mustermann zu ¾ und Erika Mustermann zu ¼, wird der Punkt folgendermaßen befüllt:

Hans Mustermann:

Abbildung Zeile 30 aus Hauptvordruck mit Eintrag '3' in Feld 'Zähler' (70) und Eintrag '4' in Feld 'Nenner' (71)

Erika Mustermann:

Abbildung Zeile 49 aus Hauptvordruck mit Eintrag '1' in Feld 'Zähler' (70) und Eintrag '4' in Feld 'Nenner' (71)

Für geschäftsunfähige oder beschränkt geschäftsfähige Personen ist Name und Anschrift der gesetzlichen Vertretung einzutragen. Dies kann z. B. der Fall sein, wenn das Grundstück bzw. der Betrieb der Land- und Forstwirtschaft einem minderjährigen Kind gehört.

Den entsprechenden Anredeschlüssel (z. B. „04“ für „Herrn und Frau“) finden Sie wieder in der Anleitung zur Grundsteuererklärung - Hauptvordruck (BayGrSt 1).

Liegen die Voraussetzungen für eine Steuerbefreiung und/oder eine Ermäßigung der Grundsteuermesszahl vor, ist entsprechend eine Anlage Grundsteuerbefreiung/ -ermäßigung (BayGrSt 4) auszufüllen.

Hinweis: Die allgemeine Ermäßigung der Grundsteuermesszahl für Wohnflächen von 100 % auf 70 % wird von dem jeweils zuständigen Finanzamt automatisch berücksichtigt. Eine Anlage Grundsteuerbefreiung/ -ermäßigung (BayGrSt 4) ist in diesem Fall nicht notwendig.

Eine Empfangsvollmacht wird benötigt, wenn eine von Ihnen bestimmte Person den Bescheid erhalten soll (z.B. Steuerberater). Dafür ist es notwendig, dass Sie dieser Person eine entsprechende Vollmacht ausstellen. Diese Vollmacht muss dem Finanzamt nur auf Verlangen nachgewiesen werden.

Ist eine Gesamthandsgemeinschaft (z. B. eine Erbengemeinschaft oder Gesellschaft bürgerlichen Rechts) Eigentümer, empfiehlt es sich ebenfalls einen Empfangsbevollmächtigten anzugeben. Wird kein Empfangsbevollmächtigter angegeben, wird der Bescheid an einen Miteigentümer oder eine Miteigentümerin mit Wirkung für und gegen alle anderen Miteigentümerinnen und Miteigentümer übermittelt.

Ist eine Bruchteilsgemeinschaft Eigentümer, empfiehlt es sich ebenfalls einen Empfangsbevollmächtigten anzugeben. In diesem Fall geben Sie bitte auch an, wenn es sich um einen gemeinsamen Empfangsbevollmächtigten aller Miteigentümerinnen und Miteigentümer handelt. Dieser Bevollmächtigte empfängt die Bescheide resultierend aus der Grundsteuererklärung mit Wirkung für und gegen alle anderen Miteigentümerinnen und Miteigentümer.

Vergessen Sie bitte nicht, Ihre Grundsteuererklärung, soweit Sie diese auf Papier (graue oder grüne Vordrucke) abgeben, zu unterschreiben. Unterschreiben Sie die Erklärung bitte eigenhändig.

Bitte beachten Sie: Nicht unterschriebene Erklärungen gelten als nicht abgegeben!

In der Grundsteuerklärung sind alle Miteigentümerinnen und Miteigentümer anzugeben. In eine Anlage Miteigentümer/innen (BayGrSt 1A) können bis zu zwei weitere Miteigentümerinnen bzw. Miteigentümer eingetragen werden. Bei mehr als vier Miteigentümerinnen bzw. Miteigentümern füllen Sie bitte weitere Anlagen Miteigentümer/innen (BayGrSt 1A) aus. Nummerieren Sie bitte die Anlagen in den dafür vorgesehenen Feldern fortlaufend, z. B.:

laufende Nummer 01 von 01 (wenn Sie nur eine zusätzliche Anlage benötigt haben)

oder

laufende Nummer 01 von 10, laufende Nummer 02 von 10 usw. (bei z.B. 10 Anlagen)

Die Fläche des Grund und Bodens ist der Teil des Flurstücks bzw. der Teil mehrerer Flurstücke, die derselben Eigentümerin bzw. demselben Eigentümer gehören und die zusammen genutzt werden.

Ist der Grund und Boden bebaut, wird die gesamte Fläche angesetzt, nicht nur der unbebaute Teil.

Ist ein Gebäude in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilt, wird jede Wohnung gesondert mit der zu der Wohnung gehörenden anteiligen Flurstücksfläche und der Wohnfläche angesetzt.

Die benötigten Informationen zu Ihren Flurstücken bekommen Sie entweder

  • für den Stichtag 1. Januar 2022 über den BayernAtlas (hierfür steht Ihnen vom 1. Juli bis zum 31. Dezember 2022 ein kostenloser Zugang zur Verfügung. Wie das geht, wird unter dem Punkt „Wie komme ich an meine Daten zum Grund und Boden (Flurstück)?“ gezeigt)

oder

  • aus den Ihnen vorliegenden Kataster- oder Grundbuchauszügen.

Als Fläche ist bei jedem angegebenen Flurstück stets die gesamte Flurstücksfläche einzutragen. Mit Hilfe der Angaben bei „Zur wirtschaftlichen Einheit gehörender Anteil“ geben Sie an, wenn nur ein Teil der Gesamtfläche zu Ihrer wirtschaftlichen Einheit gehört. Diese Anteile sind in Bruchteilsschreibweise anzugeben und nicht zu verwechseln mit dem „Anteil an der wirtschaftlichen Einheit“ vom Hauptvordruck (BayGrSt 1). Sollte in Ihren Unterlagen nur die zugehörige Quadratmeterzahl zu finden sein, können Sie diese Zahl bei Zähler und die Gesamtfläche bei Nenner eintragen.

Beispiel: Es handelt sich um eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus. Die Gesamtfläche des Flurstücks ist 1.500 m². Zum Wohnungseigentum gehört ein Miteigentumsanteil in Höhe von 333/10.000 an dem gemeinschaftlichen Eigentum (hier: Grund und Boden). Als Fläche des Flurstücks sind 1.500 m² und als Anteil ist „333/10.000“ einzutragen.

Weiteres Beispiel: Ein Betrieb der Land- und Forstwirtschaft befindet sich auf einem insgesamt 7.500 m² großen Flurstück. Hiervon entfallen 400 m² auf den als Grundvermögen zu bewertenden Wohnteil des Betriebs. Die übrigen 7.100 m² werden land- und forstwirtschaftlich genutzt. Als Fläche des Flurstücks sind 7.500 m² und als Anteil ist 4/75 (oder 400/7500) einzutragen. Die land- und forstwirtschaftlich genutzte Fläche ist in der Grundsteuererklärung für den Betrieb der Land- und Forstwirtschaft (dort in der Anlage Land- und Forstwirtschaft (BayGrSt 3)) zu erfassen.

Nähere Erläuterungen finden Sie hierzu unter dem Punkt „Wie wird die Umgriffsfläche ermittelt?"

Die Gebäudefläche ist bei einer Wohnnutzung die Wohnfläche, sonst die Nutzfläche.

Die Wohnfläche ermittelt sich nach der Wohnflächenverordnung.

Die Nutzfläche kann nach jedem geeigneten Verfahren, z. B. nach der DIN 277, ermittelt werden.

Wird ein Gebäude ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt, wird die gesamte Gebäudefläche inkl. Zubehörräume (z. B. Kellerräume, Heizungsräume) nach der Wohnflächenverordnung ermittelt. Die Nutzung als häusliches Arbeitszimmer gilt als Wohnnutzung.

Wird ein Gebäude ausschließlich zu anderen Zwecken als Wohnzwecken (z. B. gewerbliche oder freiberufliche Zwecke) genutzt, wird für das gesamte Gebäude die Nutzfläche benötigt.

In einem Gebäude, das teilweise für Wohnzwecke und teilweise für andere Zwecke genutzt wird (gemischt genutztes Gebäude; z. B. ein Laden im Erdgeschoss und Wohnungen in den Obergeschossen), werden die Flächen je nach Nutzung unterschiedlich ermittelt. Dies bedeutet, dass Zubehörräume unterschiedlich behandelt werden, je nachdem welcher Fläche sie dienen bzw. zugeordnet sind.

Für die Gebäudefläche von Garagen und Tiefgaragen sind in jedem Fall die Ausführungen zu „Nutzfläche von Garagen bzw. Tiefgaragen“ zu beachten.

Umfang und Ermittlung der Wohnfläche eines Gebäudes bzw. Gebäudeteils ergeben sich aus der Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung. Bei Gebäuden bis Baujahr 2003, bei denen sich zwischenzeitlich keine baulichen Veränderungen ergeben haben, bleibt eine Berechnung der Wohnfläche nach der II. Berechnungsverordnung gültig und kann übernommen werden (vgl. § 5 Wohnflächenverordnung).

Die Wohnfläche ist in den Bauunterlagen, dem Mietvertrag oder der Nebenkostenabrechnung ersichtlich. Bei Eigentumswohnungen ist die Wohnfläche auch aus der Wohngeldabrechnung ersichtlich.

Falls Ihnen die genannten Unterlagen nicht vorliegen, können Sie die Wohnfläche aus vorhandenen Flächenangaben (z. B. Bauplan) errechnen oder selbst ausmessen. Wie dies geht, können Sie den folgenden Themen und dem Video „Wohnflächenberechnung“ entnehmen.

Tragen Sie bitte die auf volle Quadratmeter nach unten abgerundete Wohnfläche in die Erklärung ein.

Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Bei Wohnheimen sind dies auch die Grundflächen der Räume, die zur gemeinschaftlichen Nutzung vorgesehen sind.

Zur Wohnfläche gehören auch Nicht zur Wohnfläche gehören
Beheizter Wintergarten Waschküche, Trockenraum und Heizungsraum
Kellerräume, soweit es sich um Aufenthaltsräume mit einer Mindesthöhe von 2,20 Metern und ausreichenden Fenstern über Bodenhöhe handelt Alle übrigen Kellerräume
Nicht beheizter Wintergarten mit der Hälfte seiner Fläche Abstell- und Kellerersatzräume, sofern sie außerhalb der Wohnung liegen
Schwimmbad und ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume mit der Hälfte der jeweiligen Fläche Dachbodenräume
Balkon, Loggia, Dachgarten- und Terrasse, sofern sie ausschließlich zur Wohnung gehören, in der Regel mit 25 % der Fläche (1) Garagen
Häusliche Arbeitszimmer, die nur über die Wohnung zugänglich sind  

(1) Bei einer besonders aufwendigen Ausführung von Terrassen, Balkonen usw. oder bei besonders guten Lagen, die den üblichen Wohnwert erhöhen, kommt eine Anrechnung von 50% der Fläche in Betracht.

Die Grundfläche ist nach den lichten Maßen zu ermitteln. Vereinfacht gesagt messen Sie von Wand zu Wand. Dabei sind die Grundflächen gewisser Einbauteile zu berücksichtigen oder nicht zu berücksichtigen. Dies entnehmen Sie bitte der folgenden Tabelle:

Einzurechnen sind die Grundflächen von Nicht zur Wohnfläche zählen die Grundflächen von
Verkleidungen und Umrahmungen von Fenstern und Türen Schornsteinen, Vormauerungen und Bekleidungen
Fuß-, Sockel- und Schrammleisten Pfeilern und Säulen, sofern sie 1,50 m Höhe und eine Grundfläche von 0,1 m² übersteigen
Untergrund von fest eingebauten Gegenständen wie z.B. Öfen, Heiz- und Klimageräte, Herde, Badewanne, Duschwanne, Einbaumöbel Treppen mit über drei Stufen sowie deren Treppenabsätze
Versetzbare Raumteiler Türnischen
Freiliegende Installationen Fenster- sowie Wandnischen (sofern nicht bis zum Boden reichend bzw. zum Boden reichend und weniger als 0,13 m tief)

Die Grundflächen mit Dachschrägen werden nicht zu 100 % berücksichtigt. Die Wohnflächenvorordnung schreibt vor, dass Räume und Raumteile mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern vollständig anzurechnen sind. Beträgt die lichte Höhe mindestens einen Meter, aber weniger als zwei Meter, wird die Fläche zur Hälfte berücksichtigt. Eine Fläche, deren lichte Höhe weniger als einen Meter beträgt, wird nicht angesetzt.

Zur Verdeutlichung:

Schaubild Dachschrägen zur Verdeutlichung

Alle ausgemessenen Flächen, die zur Wohnfläche zählen, werden addiert und die Summe darf auf volle Quadratmeter abgerundet werden.

Gehören Stellplätze in Garagen bzw. Tiefgaragen zu einer Nutzfläche, sind sie immer voll anzusetzen. Der Freibetrag findet in diesen Fällen keine Anwendung.

Gehören Stellplätze in Garagen bzw. Tiefgaragen hingegen zu einer Wohnfläche und befinden sich diese in räumlicher Nähe zur Wohnfläche, bleibt die Nutzfläche dieser Stellplätze bis zu insgesamt 50 m² außer Ansatz. Soweit die Fläche 50 m² übersteigt, wird sie angesetzt.

Damit der Freibetrag von 50 m² gewährt werden kann, ist neben dem räumlichen Zusammenhang auch die rechtliche Zuordnung zu der Wohnnutzung erforderlich. Eine rechtliche Zuordnung liegt vor, wenn die Wohnung und der Stellplatz entweder

  • dinglich (z. B. einer Eigentümerin oder einem Eigentümer gehören ein Einfamilienhaus mit Garage oder ein Wohnungseigentum mit Sondernutzungsrecht an einem Stellplatz) oder
  • vertraglich (z. B. eine Eigentümerin oder ein Eigentümer vermietet eine Wohnung zusammen mit einem Stellplatz an eine Mieterin oder einen Mieter)

miteinander verknüpft sind.

Bitte tragen Sie nur die Fläche als Nutzfläche ein, die den Freibetrag von 50 m² übersteigt. Ist die gesamte Fläche nicht größer als 50 m², tragen Sie bitte eine Nutzfläche von 0 m² ein.

Stellplätze im Freien und Carports brauchen Sie nicht einzutragen.

Hinweis: Die Fläche des Grund und Bodens ist immer vollständig bei der Flurstücksfläche zu berücksichtigen.

Zur Ermittlung von Nutzflächen siehe auch: „Nach welcher Vorschrift wird die Nutzfläche in m² ermittelt?“ und „Was zählt alles zur Nutzfläche?"

Weitere Details finden Sie in der Anleitung zur Anlage Grundstück (BayGrSt 2) auf den Seiten 5 und 6.

Gehören Nebengebäude bei bebauten Grundstücken zu einer Nutzfläche, sind sie immer voll anzusetzen. Der Freibetrag findet in diesen Fällen keine Anwendung.

Nebengebäude, die

  • von untergeordneter Bedeutung sind (z. B. Schuppen oder Gartenhaus) und
  • sich in unmittelbarer Nähe zur Wohnung befinden, zu der sie gehören, werden nur angesetzt, soweit die Gebäudefläche größer als 30 m² ist.

Tragen Sie bitte nur die Fläche als Nutzfläche ein, die den Freibetrag von 30 m² übersteigt. Ist die gesamte Fläche nicht größer als 30 m², tragen Sie bitte eine Nutzfläche von 0 m² ein.

Hinweis: Die zum Nebengebäude gehörende (anteilige) Fläche des Grund und Bodens ist immer vollständig bei der Flurstücksfläche zu berücksichtigen.

Zur Ermittlung von Nutzflächen siehe auch: „Nach welcher Vorschrift wird die Nutzfläche in m2 ermittelt?“ und „Was zählt alles zur Nutzfläche?“

Weitere Details finden Sie in der Anleitung zur Anlage Grundstück (BayGrSt 2) auf den Seiten 5 und 6.

Die Nutzfläche kann nach jedem geeigneten Verfahren, z. B. nach der DIN 277, ermittelt werden. Die DIN 277 wird vom Deutschen Institut für Normung e. V. (DIN) erstellt und veröffentlicht.

Tragen Sie bitte die auf volle Quadratmeter nach unten abgerundete Nutzfläche ein.

Zur Nutzfläche gehören beispielsweise die Flächen von:

  • Teeküchen, Speiseräumen
  • Büroräumen, Besprechungsräumen
  • Werkhallen, Laboren
  • Lagerhallen, Verkaufsräumen
  • Ausstellungsräumen, Bühnenräumen, Sporträumen
  • Räumen für medizinische Untersuchungen / Behandlungen
  • Abstellräumen, Sanitärräumen, Umkleideräumen sowie Serverräumen für Elektronische Datenverarbeitung (EDV)

Die Nutzfläche umfasst nicht die

  • Konstruktions-Grundflächen, z. B. Wände, Pfeiler
  • Technische Funktionsflächen, z. B. Lagerflächen für Brennstoffe
  • Verkehrsflächen, z. B. Flure, Eingangshallen, Aufzugschächte, Rampen

Wäre eine Ermittlung der Nutzfläche nach der DIN 277 mit einem unverhältnismäßigen Aufwand verbunden, können Sie die Nutzfläche z. B. auch aus den Kubikmetern für den umbauten Raum eines Gebäudes errechnen oder anhand der Bruttogrundfläche bzw. Wohnfläche in geeigneter Weise ableiten.

Geben Sie bitte auf der Anlage Grundstück (BayGrSt 2) auch alle Flächen des Grund- und Bodens sowie alle Gebäude und/oder Gebäudeteile an, die vollständig oder teilweise von der Grundsteuer befreit sind. Die dazugehörigen Angaben zu einer Grundsteuerbefreiung machen Sie bitte auf der Anlage Grundsteuerbefreiung/ -ermäßigung (BayGrSt 4).

Jedes Wohnungseigentum und jedes Teileigentum gilt grundsätzlich als ein Grundstück und somit als eine wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens im Sinne des Bewertungsgesetzes.

Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil, zu dem es gehört.

Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht Wohnzwecken dienenden Räumen.

Das Wohnungseigentum entsteht zivilrechtlich mit der Anlegung des Wohnungseigentumsgrundbuchs und dessen Eintragung. Für Zwecke der Bayerischen Grundsteuer gilt das Wohnungseigentum / Teileigentum bereits dann als entstanden, wenn die Teilungserklärung beurkundet ist und der Eintragungsantrag beim Grundbuchamt eingegangen ist.

Ist das Wohnungseigentum oder Teileigentum zum Feststellungszeitpunkt neu entstanden und das Wohnungs- und Teileigentumsgrundbuchblatt noch nicht neu angelegt, geben Sie bitte in der Anlage Grundstück (BayGrSt 2) das Datum an, an dem der Antrag beim Grundbuchamt eingereicht wurde. Besteht das Wohnungseigentum / Teileigentum schon länger ist keine Angabe des Datums erforderlich.

Beträgt die Summe aller Flurstücksflächen der wirtschaftlichen Einheit mehr als 10.000 m², geben Sie bitte die Fläche des gesamten Grund und Bodens an, die bebaut oder befestigt ist. Es ist sowohl die steuerbefreite als auch die steuerpflichtige Fläche aller Flurstücke zu berücksichtigen. Gehört nur ein Teil der Flurstücksfläche zum Grund und Boden der wirtschaftlichen Einheit, rechnen Sie bitte die gesamte Fläche des Flurstücks, die bebaut oder befestigt ist, auf Ihren Anteil herunter und geben diese Fläche an (bebaute bzw. befestigte Fläche × zur wirtschaftlichen Einheit gehörender Anteil = Angabe für Fläche des Grund und Bodens von mehr als 10.000 m²).

  • Als bebaut gilt jeder Teil der Grundstücksfläche, der durch Bauwerke oberhalb der Geländeoberfläche überbaut bzw. überdeckt oder durch Bauwerke unterhalb der Geländeoberfläche unterbaut (z. B. Tiefgaragen) ist. Dabei bleiben Flächen von Baukonstruktionen wie Kellerlichtschächten, Dachüberständen, Vordächern, Sonnenschutz-konstruktionen sowie nicht mit dem Bauwerk konstruktiv verbundene Baukonstruktionen (z. B. Außentreppen und Außenrampen) unberücksichtigt.
  • Als befestigt gilt jeder Teil der Grundstücksfläche, dessen Oberfläche durch Walzen, Stampfen, Rütteln oder Aufbringen von Baustoffen so verändert wurde, dass Niederschlagswasser nicht oder unter erschwerten Bedingungen versickern kann. Darunter fallen z. B. Wege, Straßen, Plätze, Höfe, Stellplätze und Gleisanlagen, deren Grundstücksflächen insbesondere mit Asphaltdeckschichten, Betondecken, bituminösen Decken, Plattenbelägen, Pflasterungen, Rasengittersteinen oder wassergebundenen Decken (aus Kies, Splitt, Schotter, Schlacke oder Ähnliches) bedeckt sind.

Wird ein Gebäude teilweise zu Wohnzwecken und teilweise für andere Zwecke genutzt (z. B. ein Laden (Gewerbe) im Erdgeschoss und in den darüber liegenden Geschossen Wohnungen) sind die Flächen je nach Nutzung unterschiedlich zu ermitteln.

Hierzu finden Sie Unterstützung in den Fragen ab dem Punkt „Was ist der Unterschied zwischen Wohnfläche und Nutzfläche?“.

Für ein Grundstück, das gewerblich, freiberuflich oder öffentlich genutzt wird (z. B. Fabrikgebäude, Geschäfte, Schulen, Kirchen) ist die Nutzfläche von Gebäuden zu ermitteln. Maßgeblich ist hierfür die DIN 277. Näheres wird unter dem Punkt „Was zählt alles zur Nutzfläche?“ beschrieben.

Bei einem Gebäude auf fremden Grund und Boden bildet das Gebäude und der Grund und Boden jeweils eine eigene wirtschaftliche Einheit. Für den Grund und Boden müssen die Eigentümerinnen oder Eigentümer des Grund und Bodens und für die Gebäude die (wirtschaftlichen) Eigentümerinnen oder (wirtschaftlichen) Eigentümer des Gebäudes die Grundsteuererklärung abgeben.

Das Erbbaurecht ist das dingliche Recht, auf oder unter der Oberfläche eines Grundstücks ein Bauwerk zu haben. Dieses Recht kann veräußert und vererbt werden.

Das Erbbaurecht bildet zusammen mit dem durch das Erbbaurecht belastete Grundstück eine wirtschaftliche Einheit.

Die Eigentümerin bzw. der Eigentümer

  • des Erbbaurechts wird als Erbbauberechtigte bzw. Erbbauberechtigter,
  • des Erbbaugrundstücks (belastetes Grundstück) wird als Erbbauverpflichtete bzw. Erbbauverpflichteter

bezeichnet.

Bei Grundstücken, die mit einem Erbbaurecht belastet sind, sind die Erbbauberechtigten verpflichtet die Grundsteuererklärung abzugeben. Die Erbbauverpflichteten müssen bei Bedarf bei der Abgabe der Grundsteuererklärung mitwirken.

Erstreckt sich Ihr Betrieb der Land- und Forstwirtschaft über mehrere Gemeinden, reichen Sie bitte die Anlagen Land- und Forstwirtschaft (BayGrSt 3) aufgeteilt nach Gemeinden ein, das heißt eine neue Anlage für jede Gemeinde.

Ihre Anlagen sind fortlaufend mit der Nummer „01“ beginnend zu nummerieren. Bitte behalten Sie die Nummerierung auch bei, wenn Sie mehrere Anlagen verwenden müssen (z. B. laufende Nummer 03 von 10 bei zehn Anlagen).

Genauere Erläuterungen, welche Angaben Sie zu Ihren Flurstücken machen müssen und wo diese Angaben zu finden sind, entnehmen Sie bitte der Anleitung zur Anlage Land- und Forstwirtschaft (BayGrSt 3).

Zum Stichtag 1. Januar 2022 werden zudem ausgewählte Daten - wie z. B. amtliche Fläche, Gemarkungs- und Flurstücksnummer - aus dem Liegenschaftskataster im Zeitraum vom 1. Juli 2022 bis zum 31. Dezember 2022 über das Internetportal BayernAtlas der Bayerischen Vermessungsverwaltung kostenlos zur Verfügung gestellt. Den Link zum Internetportal finden Sie unter www.elster.de. Der Veröffentlichung ausgewählter Daten im Internet können Sie als Eigentümerin oder als Eigentümer des Flurstücks gegenüber dem Landesamt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung widersprechen (www.ldbv.bayern.de).

Liste der Gemarkungsnummern und Wuchsgebiete in Bayern

Die Bruttogrundfläche ist die Summe der nutzbaren Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks und der Grundflächen der äußeren Maße der Bauteile. Diese schließt die Bekleidung, z.B. Putz und Außenschalen, ein. Bei den Grundflächen werden die folgenden Bereiche unterschieden:

  • Bereich a: überdeckt und allseitig in voller Höhe umschlossen,
  • Bereich b: überdeckt, jedoch nicht allseitig in voller Höhe umschlossen,
  • Bereich c: nicht überdeckt.

Als Bruttogrundfläche sind nur die Grundflächen der Bereiche a und b maßgebend.

Zur Bruttogrundfläche gehören z. B. nicht:

  • Flächen von Balkonen
  • Flächen von Spitzböden
  • Flächen von Kriechkellern
  • Flächen, die ausschließlich der Wartung, Inspektion und Instandsetzung von Baukonstruktionen und technischen Anlagen dienen
  • Flächen unter konstruktiven Hohlräumen (z. B. über abgehängten Decken).

Schaubild Zuordnung der Grundflächen zu den Bereichen a, b und c

Abbildung: Zuordnung der Grundflächen zu den Bereichen a, b und c

Bis zu fünf Flurstücke innerhalb einer Gemeinde können auf einer Anlage Land- und Forstwirtschaft (BayGrSt 3) eingetragen werden. Sollte ihr Betrieb mehr Flurstücke umfassen, füllen Sie bitte weitere Anlagen Land- und Forstwirtschaft (BayGrSt 3) aus.

Ihre Anlagen sind fortlaufend mit der Nummer „01“ beginnend zu nummerieren. Bitte behalten Sie die Nummerierung auch bei, wenn Sie mehrere Anlagen verwenden müssen (z. B. laufende Nummer 03 von 10 bei zehn Anlagen).

Fügen Sie bitte die Anlage Tierbestand (BayGrSt 3A) bei, wenn Sie im Rahmen des Betriebes der Land- und Forstwirtschaft Tiere erzeugen bzw. halten.

Geben Sie bitte die Größe der landwirtschaftlich genutzten Eigentumsflächen sowie die Größe der verpachteten und zugepachteten Flächen jeweils in Quadratmetern an.

Die landwirtschaftliche Nutzfläche ist die Gesamtheit aller Ackerflächen, Wiesen und Weiden eines landwirtschaftlichen Betriebes. Für die Berechnung der selbstbewirtschafteten Flächen werden von der ermittelten Eigentumsfläche die verpachteten Flächen abgezogen und die zugepachteten Flächen hinzugezählt. Geben Sie bitte die Größe der Flächen in Quadratmeter an.

Zu der maßgeblichen Fläche für die Bewertung der Tierhaltung zählen

  • Die landwirtschaftliche Nutzung
  • Die auf Grund öffentlicher Förderungsprogramme stillgelegten Flächen der landwirtschaftlichen Nutzung
  • Die Sondernutzung Hopfen und Spargel

Tragen Sie bitte alle von Ihnen erzeugten und gehaltenen Tiere, die sich auf Ihrem Hof befinden, in Stückzahlen in die vorliegende Anlage Tierbestand (BayGrSt 3A) ein.

Es gibt drei Rubriken:

  • Tierarten nach dem Durchschnittsbestand
  • Tierarten nach der Erzeugung
  • Zugekaufte Tiere

Dafür werden die Durchschnittswerte der letzten 3 Jahre herangezogen.

Nähere Erläuterungen zu einigen Tierarten finden Sie in der Anleitung zur Anlage Tierbestand (BayGrSt 3A).

Hier müssen Sie den Durchschnittsbestand der von Ihnen gehaltenen Tiere in Stück der letzten drei Wirtschaftsjahre ermitteln. Es ist in der Regel ein Dreizehntel der Summe aus dem Anfangsbestand des Wirtschaftsjahres (in der Regel 01.07.) und den zwölf Monatsendbeständen. Nachfolgend mit einem Beispiel erklärt.

Jahr 2018/2019 2019/2020 2020/2021
Anfangsbestand 01.07. 20 Kühe 20 Kühe 20 Kühe
Bestand 31.07. 19 Kühe 20 Kühe 20 Kühe
Bestand 31.08. 19 Kühe 20 Kühe 22 Kühe
Bestand 30.09. 20 Kühe 18 Kühe 22 Kühe
Bestand 31.10. 20 Kühe 18 Kühe 22 Kühe
Bestand 30.11. 20 Kühe 21 Kühe 19 Kühe
Bestand 31.12. 18 Kühe 21 Kühe 18 Kühe
Bestand 31.01. 18 Kühe 20 Kühe 22 Kühe
Bestand 28.02. 19 Kühe 20 Kühe 22 Kühe
Bestand 31.03. 19 Kühe 22 Kühe 22 Kühe
Bestand 30.04. 20 Kühe 22 Kühe 22 Kühe
Bestand 31.05. 20 Kühe 21 Kühe 20 Kühe
Bestand 30.06. 20 Kühe 20 Kühe 20 Kühe
Insgesamt 252 Kühe 263 Kühe 271 Kühe
Jeweils 1/13 19 20 21

Somit beträgt der Durchschnittsbestand 20 Kühe.

Bei Tieren, die kürzer als ein Jahr gehalten werden (z. B. Fresser), können Sie den Durchschnittsbestand wie folgt berechnen:

Zahl der erzeugten Tiere x Haltungsdauer in Wochen / 52 Wochen

Eine Grundsteuerbefreiung kommt unter anderem für folgende Personen, Personengruppen oder Institutionen in Betracht:

  • juristische Personen des öffentlichen Rechts
  • gemeinnützige oder mildtätige Körperschaften, Personenvereinigungen und Vermögensmassen
  • Religionsgemeinschaften

Zu den Voraussetzungen der einzelnen Befreiungen finden Sie aussagekräftige Erläuterungen in der Anleitung zur Anlage Grundsteuerbefreiung/ -ermäßigung (BayGrSt 4).

Eine Ermäßigung der Grundsteuermesszahl kommt für die Gebäudeflächen eines Grundstücks des Grundvermögens (bebautes Grundstück) in Betracht,

  • auf dem sich ein Baudenkmal befindet,
  • das wohnraumgefördert wird,
  • das Wohnungsbaugesellschaften, Genossenschaften oder Vereinen gehört oder
  • auf dem sich der Wohnteil eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft befindet.

Zu den Voraussetzungen der einzelnen Ermäßigungen finden Sie aussagekräftige Erläuterungen in der Anleitung zur Anlage Grundsteuerbefreiung/ -ermäßigung (BayGrSt 4).

Sie haben noch weitere Fragen zur Grundsteuer oder benötigen zusätzliche Informationen?

Die Grundsteuer ist eine Objektsteuer, d.h. für jedes Grundstück und jeden Betrieb der Land- und Forstwirtschaft im Sinne des Bewertungsgesetzes in Deutschland muss Grundsteuer bezahlt werden.

Das bedeutet, dass z.B. Wohngrundstücke, gewerblich genutzte Grundstücke, Flächen der Land- und Forstwirtschaft sowie Erbbaurechte der Grundsteuer unterliegen.

Sie ist nicht an die persönlichen Verhältnisse der jeweiligen Eigentümerin bzw. des jeweiligen Eigentümers, sondern an das jeweilige Objekt (Grundstück bzw. Betrieb der Land- und Forstwirtschaft) gebunden.

Man unterscheidet zwischen Grundsteuer A (agrarisch) für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft und Grundsteuer B (baulich) für bebaute bzw. bebaubare Grundstücke.

Für die Feststellung der Berechnungsgrundlagen (Grundsteueräquivalenzbeträge bzw. Grundsteuerwert sowie Grundsteuermessbetrag) ist das Finanzamt zuständig, in dessen Zuständigkeitsbereich das Grundstück bzw. der Betrieb der Land- und Forstwirtschaft liegt.

Erstreckt sich das Grundstück oder der Betrieb der Land- und Forstwirtschaft auf die Bezirke mehrerer Finanzämter, ist das Finanzamt zuständig, in dessen Bezirk der wertvollste Teil liegt.

Die eigentliche Festsetzung und die Erhebung der Grundsteuer wird anschließend von der Kommune mittels Grundsteuerbescheid vorgenommen.

Im gesamten Bundesgebiet gibt es etwa 36 Millionen wirtschaftliche Einheiten, die der Grundsteuer unterliegen. Jedes Grundstück und jeder Betrieb der Land- und Forstwirtschaft stellen dabei eine eigene wirtschaftliche Einheit dar. Etwa 6,5 Millionen davon liegen im Freistaat Bayern.

Besteuert werden bebaute und unbebaute Grundstücke des Grundvermögens, sowie Betriebe der Land- und Forstwirtschaft.

Die Grundsteuer müssen die Eigentümer der Grundstücke bezahlen. Bei vermieteten Objekten kann die Grundsteuer über die Nebenkosten auf die Mieter umgelegt werden. Die Grundsteuer wird von den Kommunen erhoben. Es wird ein Jahresbetrag festgesetzt der am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November zu je einem Viertel fällig wird.

Die Einnahmen fließen direkt in die Kassen der Stadt oder Gemeinde, in der die wirtschaftliche Einheit liegt.
Finanziert werden davon öffentliche Leistungen wie beispielsweise Infrastrukturausgaben, Ausgaben für Kinderbetreuung und Spielplätze sowie für kulturelle Einrichtungen.

Die Grundsteuereinnahmen für Bayern betragen rund 1,9 Milliarden € pro Jahr.

Steuerschuldnerin bzw. Steuerschuldner der Grundsteuer ist, wem zu Beginn eines Kalenderjahres ein Grundstück oder ein Betrieb der Land- und Forstwirtschaft in Deutschland gehört.

Dies wird im Grundsteuerrecht als das sogenannte Stichtagsprinzip bezeichnet. Das heißt, es kommt für die Steuerschuld immer nur auf den Beginn des Kalenderjahres (01. Januar) an. Die Steuerschuldnerin bzw. der Steuerschuldner muss gegenüber der Kommune die gesamte Grundsteuer des Jahres zahlen. Ein Eigentümerwechsel während des Jahres ist für die Steuerschuld nicht maßgebend. Die alten und neuen Eigentümer müssen sich auf zivilrechtlichem Wege einigen, wer die Grundsteuer zahlt.

Die Grundsteuer gehört zu den laufenden öffentlichen Lasten und somit zu den Betriebskosten eines Grundstücks bzw. Betriebs der Land- und Forstwirtschaft. Sie kann im Falle einer Grundstücksvermietung/-verpachtung auf die Mieterin bzw. den Mieter umgelegt werden.

Es gibt zwei unterschiedliche Hebesätze, einen für die Betriebe der Land- und Forstwirtschaft (Grundsteuer A) und einen für die Grundstücke des Grundvermögens (Grundsteuer B).

Die Hebesätze legt jede Kommune selbst fest. Die Hebesätze sind weder nach oben noch nach unten begrenzt.

Einen gesonderten Hebesatz für baureife, unbebaute Grundstücke (Grundsteuer C/Baulandsteuer) können die Kommunen in Bayern nicht festlegen.

Die Kommunen werden in 2024 die ab 2025 geltenden neuen Hebesätze festlegen.

Das Bundesverfassungsgericht hat mit seinem Urteil vom 10. April 2018 entschieden, dass die alten Berechnungsgrundlagen der Grundsteuer, die Einheitswerte, verfassungswidrig sind.

Die bisherige Berechnung der Grundsteuer basiert auf Einheitswerten, die die Wertverhältnisse von 1964 (alte Bundesländer) bzw. von 1935 (neue Bundesländer) zugrunde legen.

Da sich die Werte von Grundstücken und Gebäuden seitdem sehr unterschiedlich entwickelt haben, kommt es zu einer gravierenden steuerlichen Ungleichbehandlung, die mit den rechtlichen Grundlagen der Grundsteuer nicht mehr zu vereinbaren ist.

Um diese Ungleichbehandlung zu beseitigen, hat das Bundesverfassungsgericht entschieden, dass der Gesetzgeber eine neue gesetzliche Regelung schaffen muss. Das Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts (Grundsteuer-Reformgesetz – GrStRefG) wurde am 26. November 2019 erlassen. Die neuen gesetzlichen Regelungen sind hier zu finden:

Die Bundesländer können von diesem Bundesrecht abweichen und ein eigenes Landesrecht umsetzen (vgl. nächstes Thema „Was ist eine Öffnungsklausel?“).

Das Bundesverfassungsgericht hat dem Gesetzgeber eine 5-jährige Übergangsfrist zugebilligt, in der die Reform umgesetzt werden muss. Bis zum 31. Dezember 2024 kann also die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer noch nach den bisherigen Vorschriften ermittelt werden.

Ab dem 1. Januar 2025 muss die Grundsteuer dann auf der Basis der neuen Grundsteuerwerte festgesetzt werden.

Neben dem Grundsteuer- und Bewertungsrecht wurde am 15. November 2019 auch das Grundgesetz geändert.

Der Bund hat sich mit der Änderung die grundsätzliche Gesetzgebungshoheit für die Grundsteuer gesichert, den Bundesländern aber gleichzeitig die Möglichkeit eröffnet, abweichende Ländergesetze zu erlassen (Öffnungsklausel).

Die Berechnung der Grundsteuer kann sich deshalb von Bundesland zu Bundesland unterscheiden. Informationen dazu, welches Recht in den einzelnen Bundesländern gilt, finden Sie auf www.grundsteuerreform.de und auf den Internetseiten der jeweiligen Bundesländer.

Der Bayerische Gesetzgeber hat von der Länderöffnungsklausel Gebrauch gemacht. Das Bayerische Grundsteuergesetz vom 10. Dezember 2021 wurde am 17. Dezember 2021 veröffentlicht (Bayerisches Grundsteuergesetz (BayGrStG)).

Die Bundesländer Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen verwenden für die neue Grundsteuerberechnung das Bundesmodell.

Das Saarland und Sachsen modifizieren das Bundesmodell in einzelnen Details.

In Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen gibt es eigene Landesgesetze.

Für die Festsetzung des Grundsteuermessbetrags ist das Finanzamt zuständig, in dessen Bezirk das Grundstück oder der Betrieb der Land- und Forstwirtschaft liegt.
Weitere Informationen finden Sie auf www.grundsteuerreform.de und auf den Internetseiten der jeweiligen Bundesländer.

Das lässt sich nicht pauschal beantworten. Das Bundesverfassungsgericht hat die seit Jahrzehnten nicht mehr angepassten Einheitswerte für verfassungswidrig erklärt, weil sie als Berechnungsgrundlage veraltet sind. Eine Fortsetzung der alten Grundsteuer ist somit verfassungsrechtlich ausgeschlossen. Damit das Urteil korrekt umgesetzt wird, muss es in jedem Fall zu Belastungsverschiebungen innerhalb einer Kommune kommen – manche werden weniger, manche werden mehr als bisher zahlen müssen. Dies gilt für jedes Modell, also auch für die Berechnung der Grundsteuer nach dem Bundesgesetz.

Die Grundsteuerreform soll aber aufkommensneutral sein. Insgesamt sollen die Grundsteuereinnahmen einer Kommune nach der Reform nicht höher sein als davor. Dies kann durch die Kommunen im Rahmen der Festsetzung der Hebesätze beeinflusst werden.

Die Grundsteuerreform und der Zensus 2022 sind voneinander unabhängig, sie finden nur gleichzeitig statt.

Bitte beachten Sie deshalb, dass Sie im Falle von Wohneigentum auch im Rahmen der Gebäude- und Wohnungszählung des Zensus 2022 zwecks weiterer Auskünfte angeschrieben werden: www.statistik.bayern.de/gwz

Übersicht Zeitplan

Auf den Stichtag 1. Januar 2022 wird für alle Grundstücke und Betriebe der Land- und Forstwirtschaft die Berechnungsgrundlage für die Grundsteuer ab dem Jahr 2025 neu festgestellt.

Wie im bisherigen Recht stellen die Finanzämter die Berechnungsgrundlage für die Grundsteuer fest (Grundsteueräquivalenzbeträge für das Grundstück bzw. Grundsteuerwert für den Betrieb der Land- und Forstwirtschaft sowie jeweils den Grundsteuermessbetrag). Die Kommunen bestimmen über ihren Hebesatz die endgültige Höhe der Grundsteuer.

Die Finanzämter verschicken die Bescheide mit den neuen Bemessungsgrundlagen, sobald sie die jeweilige Grundsteuererklärung bearbeitet haben.

Die Kommunen werden ihre Hebesätze in 2024 festlegen und anschließend die Grundsteuerbescheide versenden. Erst aus dem Grundsteuerbescheid ist ersichtlich, wie hoch die Grundsteuer ab 2025 ist.

Betriebe der Land- und Forstwirtschaft (Grundsteuer A):

Die Betriebe der Land- und Forstwirtschaft werden wie bisher mit dem Ertragswert bewertet (Grundsteuerwert). Hier wird in Bayern das Bundesrecht umgesetzt. Der Ertragswert sagt aus, wie ertragsfähig eine land- und forstwirtschaftlich genutzte Fläche ist. Der Ertragswert wird grundsätzlich aus der Fläche und einem nutzungsabhängigen, pauschalen Faktor ermittelt.

Grundstücke des Grundvermögens (Grundsteuer B):

Das Bayerische Grundsteuergesetz setzt hier ein wertunabhängiges Flächenmodell um. Entscheidend sind nur die Flächen von Grund und Boden sowie Gebäude und die Gebäudenutzung. Der Wert des Grundstücks und damit auch der Bodenrichtwert spielt dabei keine Rolle. Für die Grundsteuer B werden die Flächen mit wertunabhängigen Äquivalenzzahlen angesetzt. Diese betragen für die Fläche des Grund und Bodens 0,04 Euro/m² und für Gebäudeflächen 0,50 Euro/m². Diese Beträge werden mit der Grundsteuermesszahl multipliziert. Diese beträgt grundsätzlich 100 Prozent. Für Wohnflächen wird ein Abschlag von 30 Prozent (Grundsteuermesszahl damit 70 Prozent) gewährt. Daneben sind u.a. für den sozialen Wohnungsbau und Baudenkmäler eine zusätzliche Ermäßigung von 25 Prozent vorgesehen.

Fläche
x Äquivalenzzahl
Grund und Boden Gebäude
Wohnnutzung Nutzung zu anderen Zwecken
Fläche des Flurstücks
0,04 EUR/m²
Wohnfläche
0,50 EUR/m²
Nutzfläche
0,50 EUR/m²
= Äquivalenz-
beträge

x Grundsteuer-
messzahl
Äquivalenzbetrag für
den Grund und Boden

100 %
Äquivalenzbetrag
für die Wohnfläche

70 %
Äquivalenzbetrag
für die Nutzfläche

100 %
= Grundsteuermessbetrag
x Hebesatz der Gemeinde
= Grundsteuer

Beispiel Einfamilienhaus

Grundstücksfläche 600 m²; Wohnfläche 160 m²

Als Hebesatz der Gemeinde werden 400 % unterstellt.

Fläche Grund und Boden Wohngebäude
600 m² 160 m²
x Äquivalenzzahl 0,04 EUR/m² 0,50 EUR/m²
= Äquivalenzbetrag 24 EUR 80 EUR
x Grundsteuermesszahl 100 % 70 %
= 24 EUR 56 EUR
= Grundsteuermessbetrag 80 EUR
x gemeindlicher Hebesatz 400 %
= zu zahlende Grundsteuer 320 EUR

Die genauen gesetzlichen Regelungen finden Sie im Bayerisches Grundsteuergesetz (BayGrStG), im Bewertungsgesetz (BewG) und im Grundsteuergesetz (GrStG).

Inhalte werden derzeit erstellt.

Die neue Grundsteuer ist erst ab 2025 zu bezahlen.

Die Kommunen werden ihre Hebesätze in 2024 festlegen und anschließend die Grundsteuerbescheide versenden.

Die Grundsteuer wird von den Kommunen erhoben. Sie wird als Jahresbetrag festgesetzt, der am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November zu je einem Viertel fällig wird.

Gegen die Bescheide des Finanzamts und den Bescheid der Kommune können Sie jeweils Rechtsbehelfe einlegen. Genauere Informationen finden Sie in der Rechtsbehelfsbelehrung des jeweiligen Bescheids.

Die Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundbesitz, das heißt von Grundstücken und Betrieben der Land- und Forstwirtschaft müssen im Zeitraum 1. Juli bis 31. Oktober 2022 eine Grundsteuererklärung abgeben.

Hierzu wurden sie am 30. März 2022 durch eine Allgemeinverfügung des Bayerischen Landesamts für Steuern öffentlich aufgefordert.

Für Grundstücke des Grundvermögens muss, soweit sich nichts ändert, nur diese eine Grundsteuererklärung auf den 1. Januar 2022 abgegeben werden. Für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft muss turnusmäßig alle sieben Jahre erneut eine Grundsteuererklärung abgegeben werden (nächster Stichtag: 1. Januar 2029).

Gehört ein Grundstück mehreren Eigentümerinnen und Eigentümern, müssen diese nur eine gemeinsame Grundsteuererklärung einreichen.

Ist ein Gebäude in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilt, muss für jedes Wohnungseigentum und jedes Teileigentum eine Grundsteuererklärung abgegeben werden.

Der Nießbraucher, Erbbauverpflichtete, Pächter oder Mieter eines Grundstücks bzw. eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft ist nicht zur Abgabe einer Grundsteuererklärung verpflichtet.

Für bestimmte auch bisher vollständig grundsteuerfreie wirtschaftliche Einheiten von bestimmten begünstigten Rechtsträgern muss keine Grundsteuererklärung abgegeben werden (vgl. Verfügung des Bayerischen Landesamts für Steuern vom 31. März 2022).

Für alle anderen auch bisher vollständig grundsteuerbefreiten wirtschaftlichen Einheiten ist die Frist zur Abgabe einer Grundsteuererklärung verlängert (vgl. Verfügung des bayerischen Landesamts für Steuern vom 10. Mai 2022).

Die Grundsteuererklärung kann bequem und einfach elektronisch über das Online-Finanzamt unter www.elster.de abgegeben werden.

Sollte eine elektronische Abgabe nicht möglich sein, kann die Erklärung auch auf Papier abgegeben werden. Die bayerischen Vordrucke stehen ab dem 1. Juli 2022 im Internet sowie in den Servicezentren der bayerischen Finanzämter und bei den bayerischen Kommunen bereit.

Wichtiger Hinweis!

Grundsätzlich brauchen Sie keine Belege mit Ihrer Grundsteuererklärung einzureichen. Beabsichtigen Sie dennoch Belege einzureichen, reichen Sie diese bitte nicht im Original, sondern nur als Kopie ein. Alle eingereichten Belege werden von der Steuerverwaltung gescannt und in der Regel anschließend vernichtet.

Die Steuerverwaltung unterstützt Sie durch diverse Serviceangebote.

Bereits jetzt:

Chatbot zur Bayerischen Grundsteuer

Broschüre "Die Grundsteuerreform in Bayern - Ein Überblick für Eigentümerinnen und Eigentümer"

Informations-Hotline zur Bayerischen Grundsteuer: 089 / 30 70 00 77
Erreichbar in der Zeit von Montag bis Donnerstag von 08:00 – 18:00 Uhr und Freitag von 08:00 – 16:00 Uhr
(Festnetzanschluss, Kosten gemäß Ihrem individuellen Festnetz- bzw. Mobilfunktarif).

Auslastung der Hotline

Zwischen April und Juni 2022 wird ein Informationsschreiben mit wichtigen Daten für die Grundsteuererklärung an Steuerpflichtige verschickt, die natürliche Personen sind und eine Adresse in Deutschland haben. Sind mehrere Personen Eigentümerin bzw. Eigentümer, erhält das Schreiben nur einer der Miteigentümerinnen bzw. Miteigentümer.

In Kürze:

  • Zu den ab Juli 2022 veröffentlichten Steuererklärungsvordrucken werden ausführliche Anleitungen (elektronisch und auf Papier) und zusätzlich auf dieser Website Erklärvideos zur Verfügung gestellt.
  • Von 1. Juli bis 31. Dezember 2022 können einige für die Grundsteuererklärung benötigte Daten aus dem Liegenschaftskataster gesammelt kostenlos online über eine spezielle BayernAtlas-Lösung der Bayerischen Vermessungsverwaltung abgerufen werden.

Die Grundsteuererklärung kann auch durch eine beauftragte Steuerberaterin bzw. einen beauftragten Steuerberater oder einer bevollmächtigten Person erstellt und abgegeben werden.

Bereits vorliegende Empfangsvollmachten für das alte Recht haben für das neue Bewertungsrecht keine Gültigkeit.

Bitte zeigen Sie eine Empfangsvollmacht für die neue Bayerische Grundsteuer, ausschließlich in den hierfür vorgesehenen Feldern der Grundsteuererklärung – Hauptvordruck (BayGrSt 1) an.

Hinweis zu Abgabe per ELSTER:
Falls Eigentümerinnen und Eigentümer nicht die Möglichkeiten zur elektronischen Übermittlung der Erklärung haben, dürfen nahe Angehörige oder Steuerberater sie hierbei unterstützen. Diese können die eigene Registrierung bei ELSTER nutzen, um die Erklärung abzugeben. Dies erfolgt gleich der Abgabe der eigenen Grundsteuererklärung.

Grundstücks- und Hausverwaltungen sind nach § 4 Nummer 4 StBerG befugt, bezüglich der von ihnen verwalteten Objekte zu Grundsteuererklärungen Hilfe in Steuersachen zu leisten.

Lohnsteuerhilfevereine sind für Grundsteuererklärungen hingegen nicht beratungsbefugt (§ 4 Nr. 11 StBerG). Hiervon unberührt ist die inhaltlich ungeprüfte elektronische Erfassung der vom Steuerpflichtigen in Textform an den Lohnsteuerhilfeverein übermittelten Daten für die vorgenannten Erklärungen sowie deren elektronische Übermittlung durch den Lohnsteuerhilfeverein im Rahmen der Hauptfeststellung. In diesem Fall sind allerdings die Vorgaben des § 87d AO zu beachten. Hierbei ist insbesondere auf die Pflicht nach § 87d Absatz 2 AO hinzuweisen, nach der die Lohnsteuerhilfevereine entsprechende Daten zur Identifizierung des Auftraggebers in geeigneter Form aufzeichnen und fünf Jahre aufbewahren müssen.

Die ab dem 1. Januar 2025 geltenden Grundsteuerbemessungsgrundlagen müssen infolge der Reform vom Finanzamt neu festgestellt werden. Näheres dazu finden Sie unter dem Punkt „Warum wird die Grundsteuer reformiert?“. Die dafür notwendigen Angaben liegen dem Finanzamt nicht, nicht vollständig oder nicht immer in aktueller Fassung vor und müssen deshalb von den Steuerpflichtigen im Rahmen der Grundsteuererklärung erklärt werden.

Der Steuerverwaltung liegen die für die Berechnung der neuen Bemessungsgrundlage notwendigen Daten zu den Grundstücken bzw. Betrieben der Land- und Forstwirtschaft nicht, nicht vollständig oder nicht immer in aktueller Fassung vor.

Nur die wahrheitsgemäß und nach bestem Wissen und Gewissen gemachten Angaben in den Steuererklärungen bilden eine belastbare Datengrundlage für die Besteuerung.

Das Vorhandensein und die Aktualität aller für die Grundsteuerreform erforderlichen Daten bei den Finanzämtern auf den Feststellungszeitpunkt 1. Januar 2022 wäre ohne die Abgabe der Steuererklärungen nicht gewährleistet.

Eine direkte Übernahme von Daten aus dem Liegenschaftskataster ist nicht möglich, da die Vermessungsverwaltung und die Steuerverwaltung von unterschiedlichen Einheiten ausgehen: Die Vermessungsverwaltung konzentriert sich auf die Flurstücke. Für die Berechnung der Grundsteuer hingegen ist der Umfang der „wirtschaftlichen Einheit“ entscheidend. Eine wirtschaftliche Einheit kann aus mehreren Flurstücken bestehen oder auch nur Teile von Flurstücken umfassen. Ein Steuerpflichtiger kann zudem mehrere wirtschaftliche Einheiten haben bzw. an mehreren wirtschaftlichen Einheiten beteiligt sein.

Von der Steuerverwaltung ist eine Aufteilung der Flurstücke und Gebäude in wirtschaftliche Einheiten allein anhand von Eigentümerdaten nicht möglich. Für die Aufteilung in wirtschaftliche Einheiten ist vor allem entscheidend, wie der Steuerpflichtige die Objekte nutzt. Darüber hat die Steuerverwaltung keine ausreichende Kenntnis.

Aus diesen Gründen ist zwingend erforderlich, dass von den Steuerpflichtigen Grundsteuererklärungen abgegeben werden.

Auch ausländische Personen besitzen Grundstücke und Betriebe der Land- und Forstwirtschaft in Bayern, für die eine Grundsteuererklärung abzugeben ist. Eine Abgabe der Grundsteuererklärung für diese Personen ist ab dem 1. Juli 2022 auch elektronisch über ELSTER möglich. Sofern in Deutschland nicht meldepflichtige Personen nicht bereits eine inländische Steuer-Identifikationsnummer oder Steuernummer besitzen, muss folgender Weg beschritten werden: Sie müssen zunächst beim Finanzamt Neubrandenburg eine Steuernummer für ELSTER beantragen und können sich dann mit dieser Steuernummer ganz normal als „Organisation“ unter www.elster.de registrieren. Hingewiesen sei hierbei darauf, dass sich das Finanzamt Neubrandenburg im Bundesland Mecklenburg-Vorpommern befindet. Daher ist bei der Registrierung in Mein ELSTER als Land „Mecklenburg-Vorpommern“ auszuwählen. Mit dem - durch die erhaltende Steuernummer erzeugten - ELSTER-Zertifikat kann dann die Grundsteuererklärung elektronisch abgegeben werden oder Anträge oder Belege elektronisch übermittelt werden (sobald die Verfahren zur Verfügung stehen). Unter www.elster.de sind über die Suche z. B. mit dem Suchbegriff „Ordnungsbegriff beantragen“ weitere Einzelheiten und der Antrag für das Finanzamt Neubrandenburg zu finden. Das Finanzamt Neubrandenburg ist lediglich für die Registrierung ausländischer Datenübermittler zuständig, soweit die ausländische Person kein anderes deutsches Ordnungskriterium besitzt

Hilfreiche weiterführende Links

Gesetzliche Regelungen

Ende Februar 2022 wurden die bayerischen Steuerberaterkammern seitens der Finanzverwaltung über die Neuerungen bezüglich der Bayerischen Grundsteuer informiert:

Neue Hauptfeststellung bis 2025

Die Grundsteuer ist ab 1. Januar 2025 nach neuem Recht zu erheben.

Der zu leistende Aufwand ist für alle Beteiligten enorm: Bundesweit bedarf es im Rahmen der Reform der Grundsteuer der Neubewertung für ca. 36 Mio. wirtschaftliche Einheiten zum Stichtag 1. Januar 2022. In Bayern ist für ca. 6,3 Mio. wirtschaftliche Einheiten eine neue Bemessungsgrundlage auf diesen Stichtag zu ermitteln.

Um den bayerischen Kommunen hinreichend Zeit zur Berechnung der neuen Hebesätze zu geben, strebt die Bayerische Steuerverwaltung an, die Feststellungen in den Finanzämtern bis zum 31. Dezember 2023 abzuschließen.

Öffentliche Aufforderung

In Bayern wurden die Erklärungspflichtigen durch Allgemeinverfügung vom 30. März 2022 öffentlich zur Abgabe der Grundsteuererklärungen aufgefordert.

Für bestimmte auch bisher vollständig grundsteuerfreie wirtschaftliche Einheiten von bestimmten begünstigten Rechtsträgern muss keine Grundsteuererklärung abgegeben werden (vgl. Verfügung des Bayerischen Landesamts für Steuern vom 31. März 2022).

Für alle anderen auch bisher vollständig grundsteuerbefreiten wirtschaftlichen Einheiten ist die Frist zur Abgabe einer Grundsteuererklärung verlängert (vgl. Verfügung des bayerischen Landesamts für Steuern vom 10. Mai 2022).

Informationsschreiben für Eigentum in Bayern

In Bayern werden zudem ab Frühjahr 2022 Informationsschreiben versandt. Natürliche Personen erhalten für ihr Grundvermögen und ihr land- und forstwirtschaftliches Vermögen in Bayern ein Schreiben, in dem neben Informationen zur Erklärungsabgabe u.a. auch die jeweiligen Aktenzeichen enthalten sind.

Auch über die in Bayern neu zugeteilten Aktenzeichen für den Wohnteil eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft werden die betroffenen Eigentümerinnen und Eigentümer gesondert informiert.

Der Versand der Informationsschreiben erfolgt ausschließlich an die Eigentümer. An steuerliche Vertreter werden die Schreiben nicht versandt. Die Adressaten werden aber in den Informationsschreiben darauf hingewiesen, diese bei Bedarf an ihre steuerlichen Vertreter zu übermitteln.

Abgabe der Grundsteuererklärungen

Die Grundsteuererklärungen sind bundeseinheitlich in der Zeit vom 1. Juli 2022 bis spätestens 31. Oktober 2022 abzugeben.

In Bayern kann die Grundsteuererklärung grundsätzlich elektronisch oder in Papierform eingereicht werden.

Steuerliche Vertreter werden dringlich darum gebeten, Grundsteuererklärungen auf elektronischem Wege einzureichen, um eine zügige Bearbeitung zu unterstützen. Hierfür werden diverse Softwarelösungen verschiedener Anbieter bereitgestellt.

Grundstücks- und Hausverwaltungen sind nach § 4 Nummer 4 StBerG befugt, bezüglich der von ihnen verwalteten Objekte zu Grundsteuererklärungen Hilfe in Steuersachen zu leisten.

Lohnsteuerhilfevereine sind für Grundsteuererklärungen hingegen nicht beratungsbefugt (§ 4 Nr. 11 StBerG). Hiervon unberührt ist die inhaltlich ungeprüfte elektronische Erfassung der vom Steuerpflichtigen in Textform an den Lohnsteuerhilfeverein übermittelten Daten für die vorgenannten Erklärungen sowie deren elektronische Übermittlung durch den Lohnsteuerhilfeverein im Rahmen der Hauptfeststellung. In diesem Fall sind allerdings die Vorgaben des § 87d AO zu beachten. Hierbei ist insbesondere auf die Pflicht nach § 87d Absatz 2 AO hinzuweisen, nach der die Lohnsteuerhilfevereine entsprechende Daten zur Identifizierung des Auftraggebers in geeigneter Form aufzeichnen und fünf Jahre aufbewahren müssen.

Steuerliche Vollmachten

Die für das alte Bewertungsrecht angezeigten Vollmachten werden im Zuge der neuen Hauptfeststellung aus verfahrensökonomischen Gründen generell nicht berücksichtigt, da seitens der Bayerischen Steuerverwaltung nicht sichergestellt werden kann, dass die Vollmachten noch aktuell sind. Vertretungs- und Bekanntgabevollmachten, die den Finanzämtern in der Vergangenheit für die Einheitswertfeststellung und die Festsetzung des Grundsteuermessbetrags angezeigt wurden, gelten nicht für die Feststellung von Grundsteuerwerten und Grundsteueräquivalenzbeträgen nach dem neuen Recht. Hinsichtlich des alten Bewertungsrechts ergeben sich keine Änderungen.

Für eine Empfangsvollmacht zur neuen Hauptfeststellung ist es ausreichend, dass der Eintrag des steuerlichen Vertreters auf der „Grundsteuererklärung“ zum neuen Recht im Bereich Empfangsbevollmächtigter vorgenommen wird.

Sollte im Einzelfall auf Anforderung des Finanzamts die Vorlage einer Vollmacht erforderlich sein, ist zu beachten: Vollmachten können nicht über die Vollmachtsdatenbank angezeigt werden. Dies kann dem Beiblatt zum amtlichen Vollmachtsmuster entsprechend entnommen werden. Vollmachten sind daher bei Bedarf, unter Nennung des Aktenzeichens beim zuständigen Lagefinanzamt einzureichen.

Grundbesitz in anderen Bundesländern

Für Grundvermögen sowie Betriebe der Land- und Forstwirtschaft in anderen Bundesländern gelten andere Regelungen für die Erklärungsabgabe als in Bayern. Informationen stehen unter www.grundsteuerreform.de zur Verfügung.

Zensus 2022

Unabhängig von der Grundsteuerreform führt das Bayerische Landesamt für Statistik in 2022 einen Zensus durch. Weitere Informationen dazu finden Sie unter www.statistik.bayern.de/statistik/zensus/

Ende Februar 2022 wurden die bayerischen Kommunen seitens der Finanzverwaltung über die Neuerungen bezüglich der Bayerischen Grundsteuer informiert:

Die Sicherstellung der wichtigen und konjunkturunabhängigen Grundsteuereinnahmen hat in Bayern höchste Priorität.

Bayern setzt auf Entbürokratisierung – Flächenmodell statt Bundesmodell

Das Bundesverfassungsgericht hat am 10. April 2018 entschieden, dass die Vorschriften zur Einheitsbewertung aufgrund der unterlassenen turnusmäßigen Aktualisierung nicht mit dem verfassungsrechtlichen Gleichheitssatz vereinbar sind. Der Bayerische Landtag hat am 23. November 2021 zur Neuregelung ein eigenes Landesgrundsteuergesetz beschlossen. Das Bayerische Grundsteuergesetz wurde am 17. Dezember 2021 im Bayerischen Gesetz- und Verordnungsblatt verkündet (Ausgabe Nr. 23, Seite 638).

Das bisher bekannte, dreistufige Verfahren wird im Bayerischen Grundsteuergesetz fortgeführt.

Von 2025 an spielt der Wert eines Grundstücks bei der Berechnung der Grundsteuer B keine Rolle mehr. Anders als nach dem sog. Bundesmodell wird die Grundsteuer B in Bayern nicht nach dem Wert des Grundstücks, sondern nach der Größe der Fläche von Grundstück und Gebäude berechnet.

Der durch die Steuerverwaltung festgestellte Messbetrag wird dann mit dem Hebesatz, den jede Kommune individuell bestimmt, multipliziert.

Die Regelungen zur Grundsteuer A (Betriebe der Land- und Forstwirtschaft) entsprechen weitgehend jenen des Bundesgesetzes. Die landwirtschaftlichen Wohngebäude mit ihrem Umgriff werden zukünftig der Grundsteuer B zugeordnet.

Ziel der Reform in Bayern ist die verfassungsfeste und gerechte Grundsteuererhebung.

Neue Hauptfeststellung bis 2025

Die Grundsteuer ist ab 1. Januar 2025 nach neuem Recht zu erheben.

Der zu leistende Aufwand ist enorm: Bundesweit bedarf es im Rahmen der Reform der Grundsteuer der Neubewertung für ca. 36 Mio. wirtschaftliche Einheiten zum Stichtag 1. Januar 2022. In Bayern ist für ca. 6,3 Mio. wirtschaftliche Einheiten eine neue Bemessungsgrundlage auf diesen Stichtag zu ermitteln.

In Bayern wurden die Erklärungspflichtigen am 30. März 2022 durch Allgemeinverfügung öffentlich zur Abgabe der Grundsteuererklärungen aufgefordert.

Für bestimmte auch bisher vollständig grundsteuerfreie wirtschaftliche Einheiten von bestimmten begünstigten Rechtsträgern muss keine Grundsteuererklärung abgegeben werden (vgl. Verfügung des Bayerischen Landesamts für Steuern vom 31. März 2022).

Für alle anderen auch bisher vollständig grundsteuerbefreiten wirtschaftlichen Einheiten ist die Frist zur Abgabe einer Grundsteuererklärung verlängert (vgl. Verfügung des bayerischen Landesamts für Steuern vom 10. Mai 2022).

Ab dem 1. Juli 2022 nimmt die Bayerische Steuerverwaltung die Grundsteuererklärungen entgegen. Bis zum 31. Oktober 2022 haben die Grundstückseigentümerinnen und -eigentümer sodann Zeit, ihre Erklärungen abzugeben.

Grundsteuer aus Sicht der Kommunen

Den Gemeinden obliegt nach Art. 18 KAG die Festsetzung und Erhebung der Grundsteuer.

Für jede wirtschaftliche Einheit, die im Gemeindegebiet belegen ist, teilt das Finanzamt der Gemeinde einen Grundsteuermessbetrag mit. Die Mitteilung erfolgt durch Bereitstellung zum Datenabruf (§ 184 Abs. 3 AO).

Dies bedeutet: Sie erhalten die Daten zur Weiterverarbeitung für Zwecke der Festsetzung der Grundsteuer nur noch in elektronischer Form vom Finanzamt („elektronischer Datenaustausch“).

Die bisherigen Mitteilungen zum Messbetrag in Papierform entfallen für alle Feststellungen nach neuem Recht. Mit einer ausschließlichen digitalen Kommunikation gewährleisten wir eine effiziente und ressourcenschonende Umsetzung der Grundsteuerreform. Die Steuerverwaltungen der Länder bieten hierzu mit dem Tool ELSTER-Transfer eine komfortable und sichere Schnittstelle.

Wichtig: Beachten Sie bitte, dass eine Registrierung bei ELSTER-Transfer zwingend bis 30. Juni 2022 erfolgen muss. Die Bearbeitung in den Finanzämtern beginnt mit der Erklärungsannahme ab 1. Juli 2022. Die Datenübermittlung erfolgt fortlaufend mit Bearbeitung der Grundsteuererklärung. Bei einer Registrierung nach dem 1. Juli 2022 können die Messbeträge nicht zur Verfügung gestellt werden.

Merkblatt ELSTER-Transfer

Auslage der Grundsteuer-Erklärungsvordrucke

In Bayern können Steuerpflichtige ihre Grundsteuererklärung elektronisch oder in Papierform einreichen. Die Erklärungsvordrucke und Ausfüllanleitungen werden ab dem 1. Juli 2022 elektronisch über „Mein ELSTER“, als vorausfüllbares PDF auf dieser Webseite, aber auch als Papiervordruck bereitgestellt.

Um die Bereitstellung der Papiervordrucke möglichst bürgerfreundlich zu gestalten, sollen diese sowohl in den Servicezentren der Finanzämter als auch in den Kommunen - ebenfalls ab dem 1. Juli 2022 - ausgelegt werden. Hierfür erhalten Sie voraussichtlich im 2. Quartal 2022 von Ihrem örtlichen Finanzamt die Grundsteuer-Erklärungsvordrucke.

Sobald der Steuerverwaltung die Vordrucke in Papier zur Verfügung stehen, wird sich Ihr örtliches Finanzamt mit Ihnen in Verbindung setzen.

Auch den Kommunen kommt für die Kommunikation eine wichtige Rolle zu. Haus- und Grundstücksbesitzer verbinden mit der Grundsteuer ihre Stadt und ihre Gemeinde, an die die Grundsteuer entrichtet wird und sehen in ihnen kompetente Ansprechpartner.

Bitte erstellen Sie auf Ihrer Homepage einen Link zu www.grundsteuer.bayern.de, um allen Interessierten das Auffinden von Information zu erleichtern.

Zudem möchten wir Sie darauf hinweisen, dass das Bayerische Landesamt für Statistik in 2022 unabhängig von der Grundsteuerreform einen Zensus mit einer Gebäude- und Wohnungszählung durchführt. Weitere Informationen dazu finden Sie unter www.statistik.bayern.de/statistik/zensus/.

Für Ihre Unterstützung und Mitwirkung herzlichen Dank.